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2014年10月06日 [経営管理]
≪賃貸経営≫ゼロゼロ物件と滞納常習者
さて、今日は、入居者募集時の初期費用と賃料条件について考えたいと思います。
インターネットのお部屋探しのポータルサイトをみたり、
街の不動産屋さんが扱う入居者募集物件をみていると、
年を追うごとに、ゼロゼロ物件が増えているように思います。
賃貸経営において、ゼロゼロ物件とは、
お分かりの方も多いと思いますが、
敷金ゼロ、礼金ゼロの物件のことです。
全国いたるところで、空室問題が厳しさを増しているために、
少しでも、入居者の初期費用の負担を軽くして、
お客さんを獲得しようという大家さん側の事情を反映したものです。
空室が問題にならなかった今から20年以上前には、
礼金２カ月、敷金２カ月、不動産仲介料１カ月なんていう物件が
結構普通にありました。
このころに賃貸経営をやりたかったですね。
賃貸のお客さんにとっては、
このケースだと、住居を移すにも、家賃の５カ月分かかり、
その他にも、引っ越し費用や保険料負担などを考えると、
家賃の６カ月～８カ月分のお金を準備しなければなりません。
ところが、時代は流れ、賃貸物件の供給過剰状態になりました。
大家さんが「ぜひ、借りてください」という時代になりました。
空室に困った大家さんの間から、
初期費用を下げて、入居者の誘い込みを図ろうという動きがでたものです。
ほとほと困り果てて
ただ初期費用を下げているだけの大家さんも見受けられたのですが、
さすがにそれでは賃貸経営は成り立ちません。
そこで、手法として出てきたのが、
初期費用を低くする代わりに、あとあとの家賃設定を少し上げて、
損失を出さないようにするというものです。
つまり、賃貸のお客さんの側から見れば、
初期費用をある程度負担する代わりに、家賃はほどほどに抑えるのか、
初期費用は軽くして、家賃の方で少し高い額を支払うのか
という選択になっているのです。
大家さん側で、２つのチョイスを提示しているとは限りませんが、
戦略的な大家さんは、初期費用負担の低い方式だけを提示する場合も、
２つの方法を考えたうえで、家賃設定を行っています。
カリスマ大家さんの賃貸経営指南本や、
大家検定（賃貸経営実務検定）のテキストなどにも、
このようなノウハウが書かれています。
ご存知の方も多いと思いますが、
私は、自主開催のセミナーや講演のほかに、
不動産実務検定（旧名：賃貸経営実務検定）の認定講座の講師も務めています。
認定講座の中でも、
そのようなノウハウや考え方を説明させていただいているのですが、
個人的には、初期費用を抑える募集形態はお勧めしません。
むしろ、やるべきではない、と思っています。
入居者募集において、初期費用や家賃設定を多面的に考えることは
とても大切なことではあります。
でも、ゼロゼロ物件などで入居者を獲得するのは、
本当に最後の手段としてください。
なぜだと思いますか。
勉強熱心な大家さんの多くはこう答えるかもしれません。
初期費用を工面できずに入居するお客さんは質に問題があり、
そういう入居者が集まると物件が負のスパイラルに陥ってしまうから。
それも確かに正解です。
しかし、実は、大家さんにとってはもっと怖い理由があるからです。
残念なことに、このことを書いた賃貸経営の指南本や、
解説したセミナーは聞いたことがありません。
ですので、ブログですが、私は声を大にして言います。
単に、質の低い入居者が集まるということではないのです。
それは、ゼロゼロ物件など初期費用の負担のない物件は
家賃滞納常習者の格好の餌食となりやすいのです。
空室を抱えた大家さんの弱みをついて、
そのようなたちの悪い入居者が入ってくる確率が格段に高くなるのです。
どういう意味か、お分かりになりますか。
とても簡単なことです。
家賃滞納常習者や家賃不払いの確信犯は、
最初から、家賃など支払う気がないのです。
変な言い方ですが、あなたがそういう輩だったら、
どういう物件を選びますか。
契約を結んで、入居したら家賃など払う気がないのですから、
初期費用がゼロに近い物件なら最高ですよね。
さきほど説明した２つの方法（利益を先に取るか、後でとるか）を考えたノウハウなど
根底からすっとんでしまうのです。
２つのスタンダードで、「なるほど」と思われた大家さんを、
私は大好きですが、人が好すぎます。
あくまで、このノウハウは支払ってくれるのを前提にしているのです。
少々厳しい言い方かもしれませんが、「机上のロジック・ノウハウ」です。
こういうたちの悪い輩に入居されたら、ずるずると居座られます。
定期借家契約にしたとしても、契約期間は２年の場合が多いでしょうから、
効果は薄いでしょう。
やはり、そういう人間を絶対に入居させないようにしないといけません。
残念ながら、世の中には、本当に悪い奴がいます。
まじめに考えている人間がバカを見るような世の中ではいけないのですが、
現実は厳しいようです。
ゼロゼロ物件が家賃滞納の常習者に狙われる理由を
分かっていただけたでしょうか。
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このようなノウハウが書かれています。
ご存知の方も多いと思いますが、
私は、自主開催のセミナーや講演のほかに、
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