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2014年10月08日 [物件入手]
«不動産投資»バス便地域の収益物件の購入は
本日は、東京都江戸川区のＡさんからのご質問です。
「最寄り駅から、バスを使ういわゆるバス便の物件について
どう思われますか。
エリアによっては、バス便の物件が多いのでしょうが、
不動産投資においては、やはり不利であることは間違いないような気がします。
どんな点に気を付けたらいいか教えてください」
という内容です。
バス便物件ですか。
結論は、エリアによるということになってしまうのですが、
それでは、先に進まないので、気を付けるべきことについて
ご説明したいと思います。
まず、首都圏の都市部で不動産投資を行う場合には、
バス便は賃貸経営にとって不利であることは間違いないですね。
地方都市の車社会が顕著なエリアでは、
最寄り駅徒歩圏という条件がさほど重要でない地域は数多くあります。
が、東京などの周辺都市部では、電車通勤、通学が基本です。
しかも、ドアーツードアーで１時間ということが、
住居選定の重要な要素となります。
そんな場合に、バス利用で多くの時間を割かれるのは、
やはりツライといえるでしょう。
でも、バス便が不利であると言っても、
その程度にはいろいろと差があります。
バス使用に抵抗感のないエリアで、
賃貸客が〝地域内回遊型〟である場合は可能性がアリです。
つまり、バスを使うことが当たり前になっている地域で、
しかも、賃貸のお客さんが、その地域の中で動いている場合などは、
大きなダメージにならないこともあります。
このような地域は、
言葉は悪いですが、もともと〝陸の孤島〟などといったいい方をされている
地域などにもあてはまります。
住人たちは、歩いて駅に出られるということについて
当たり前のこととはとらえていないのです。
このような状況に対し、
ある駅圏で、徒歩圏内にたくさん賃貸住宅が供給されているのに、
バス便の物件で競争をしようとすると厳しい戦いが予想されます。
また、
実際に賃貸経営を行う段階では、
最寄り駅周辺の道路整備と渋滞発生率によって、
バス利用通勤、通学の〝快適度〟に大きな差がでることも重要です。
数多くの道路が駅に集中しているような場合、
駅前の渋滞がひどいケースが多くあります。
バス便地域の不動産投資物件を購入する場合には、
通勤時間帯の混み具合はもちろんのこと、
時間を変えて、実際にバスに乗ってみることが重要になります。
重要なことを申し上げますが、
バス便の賃貸物件でも、近くに、入居者を供給してくれる
大学や工場などがある場合には、デメリットになりにくいと言えます。
もともと鉄道路線の最寄り駅に出て、通勤、通学という
視点で考える必要性が低くなりますので、
あまり気にしなくてもいい場合が多くなります。
バス便立地の不動産投資物件と話は異なるのですが、
駅近や最寄り駅徒歩圏内のエリアで、
深夜便バスの運行がある地域はプラスアルファのメリットになります。
深夜便があるエリアでは、
深夜０時すぎにバスが運行されていたりします。
ただし、深夜バスの料金は高くなりますので、
日常的に帰宅の遅いサラリーマンなどには
選んでもらえない可能性は高くなります。
総合的に言えば、バス便物件は不利な点が多く存在することは
間違いありません。
後は利回りなど、リターンに関する条件を
考えあわせての選択ということになります。
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