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2014年10月09日 [物件入手]
≪不動産投資≫風俗地域の物件を購入してもいい？
東京都荒川区のＴさんからご質問をいただきました。
「先日、不動産投資物件を探しているときに、
東京の風俗産業のメッカとして有名な地域に売りマンションが
出たのですが、そういう地域の収益物件ってどうなんでしょうか。
その売り物件は、
現在、そこそこの利回りで満室経営ができている状態ですが、
いろいろとリスクもあるのではないかと思い、
購入の検討はそれ以上しませんでした。
今後、そのような不動産投資物件が市場に出たときのために、
雨宮さんの意見をお聞きできればと思います。
よろしくお願いいたします」
という内容でした。
そうですね。
地域の環境が気になりますよね。
そのような地域で、ファミリー層ターゲットの物件であれば、
もうその時点で、購入検討から外していいと思います。
風俗地域で、ファミリー向け物件は明らかに稼働率が下がります。
ここでは、Ｔさんのお話のマンションは、
単身者向け物件であものとしてお話を進めていきます。
そもそも、そのような地域に立地している賃貸マンションでは、
どのような方が賃貸客となるでしょうか。
風俗関係の店が林立する地域では、
かなり多くのお客さんが、やはり周辺の風俗関係では働いている方になります。
一般の会社で働くサラリーマンや、学生さんは少なくなります。
不動産会社の営業マンは、イケイケドンドンで、
「むしろ風俗関係の人の方が一般の方よりもしっかりしてたりします」
なんて調子のいいことを言って、物件の購入を勧めたりします。
決して、風俗ビジネスやその関係で働く方々を
偏見の目で見てはいけないのですが、
そういう地域に立地する賃貸物件では、
トラブルが多いのも事実です。
トラブルも他の地域とは少々異なるものが目立ちます。
私の経験では、
①居住用として賃貸契約をしていたものが、
事務所として使用されていた、
②風俗関係の商売で〝隠れ店舗〟として利用されていた、
③又貸しされ、借り手が別人になっていた
等の問題が
風俗地域では特に多くなっています。
また、いろいろな関係の方が風俗ビジネスに関っていたりするので、
賃貸経営でトラブルが問題化してからも、解決がこじれる場合も多かったりします。
ですので、
風俗関係の会社や従業員の方との契約や管理に慣れた
不動産管理会社を見つけることも失敗を避けるために不可欠です。
どうしても、風俗関係のお店が立ち並ぶ地域で賃貸経営をするのであれば、
そういう地域ならではのリスクは覚悟せざるを得ないと思います。
あとは、不動産投資と捉えたうえで、リターンとのバランスにおいて、
そういったリスクを取れるかどうかということになりますね。
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