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2014年10月14日 [物件調査]
≪不動産投資≫単純にＬＰガスが有利なんて信じたら危険
よく、賃貸経営の参考書などには、
ＬＰガス（プロパンガス）の方が、
賃貸経営には有利だということが書かれています。
その理由としては、
プロパンガスの場合、ガス設備や器具のメンテナンスで、
大家さんが、ガス会社からいろいろな便宜を図ってもらえる
というのが大きな理由です。
私の物件もすべてプロパンガスを使っています。
確かに、給湯器が故障して交換しなくてはならない時に、
無料に近い金額で交換してくれていたりします。
カリスマ大家さんの中には、
もし、オーナーチェンジで中古の不動産投資物件を買った場合に、
都市ガスだったら、プロパンガスに変えてしまった方がいいとまで
言っている方もいますね。
ご自身の不動産投資物件のエリアでプロパンガスの供給しかない場合には、
単に、プロパンガス会社の比較検討で、
一番有利な会社を選択する作業をすればいいのですが、
都市ガスもプロパンガスも選べる混在エリアの物件の場合には少々注意が必要です。
というのは、賃貸のお客さんの中にも、
プロパンガスは高いので、都市ガスの物件がいい、
という方がいるのです。
これは、不動産投資家にとっては、とても重要なポイントです。
単身者向け物件の場合は、そんなに気にする必要はありません。
ただ、ファミリー向け物件の場合は、物件を選ぶ際に、
家計をやりくりする奥さんが、
都市ガスの方が経済的だという意識を強くもっている
ことが多く、注意が必要なのです。
つまり、大家さんとしては、
手放しでプロパンガス物件がいいとは言えないのです。
とにかくプロパンガスが有利としか言わない
不動産投資コンサルタントや、
カリスマ大家さんをそのまま信じてはいけません。
正しくは、
メンテナンス費用の点で言えば、プロパンガスが有利、
客付けの点からは、都市ガスの方が有利なのです。
私は、
両方のガスが混在するエリアの物件調査を実施するときには、
周辺の客付け不動産業者で、必ずヒアリングをしています。
光熱費の点から、都市ガス物件を希望する方は、
ざっくりどのくらいの比率でいらっしゃいますか、と。
これまで、聞いてみると、
ガスがどちらか、気にする方の比率は、２割～３割くらいです。
中古物件を買われる場合には、
念のため、不動産業者で聞いてみるのがいいと思います。
そして、実は、これを不動産業者で聞くもう一つの意味があります。
それは、不動産業者の中で、どれくらい、ガスの違いによって
物件の選択に影響を及ぼすかという意識をもっているか、
ということを知りたいのです。
もし、プロパンガス物件を購入するならば、
業者自身が気にかけていない方がいいのです。
ピンときていない業者ばかりが多いエリアならベターです。
なぜだと思いますか。
それは、賃貸のお客さんに対して、業者が決めのセールストークとして、
都市ガス物件が経済的でいいですよとプッシュする
可能性があるからです。
不動産業者にとってははっきり言って、
どの物件でも自分のところで決められればいいのです。
空室だらけの地域であれば、よりどりみどりの物件があります。
決めやすいポイントがあれば、徹底的にプッシュするでしょう。
不動産業者だけではありません。
もし、都市ガス業者が、
大家さんに採用してもらいたいと真剣に考えるようになれば、
入居者獲得マーケティングの点から攻めてくるかもしれませんね。
「経済的な都市ガス物件です」のようなアピールツールを
製作して大家さんに提案してくるかもしれません。
下の写真を見てください。
都市ガス、ＬＰＧの混在エリアで、都市ガス業者がアパートの入り口に立てた看板です。
どうですか。
混在地域では、あなたのプロパン物件の隣のアパートに
こんな看板が立つかもしれません。
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というのは、賃貸のお客さんの中にも、
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という方がいるのです。
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単身者向け物件の場合は、そんなに気にする必要はありません。
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なぜだと思いますか。
それは、賃貸のお客さんに対して、業者が決めのセールストークとして、
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可能性があるからです。
不動産業者にとってははっきり言って、
どの物件でも自分のところで決められればいいのです。
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決めやすいポイントがあれば、徹底的にプッシュするでしょう。
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もし、都市ガス業者が、
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