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2014年10月25日 [物件調査]
≪不動産投資≫郊外の小さな町の物件購入で気を付けること
最近いろいろなご質問をいただきます。
ありがとうございます。
本日は、神奈川県横浜市の村上さんからのご質問です。
「雨宮さん、教えてください。
以前、物件取得のセミナーで、
雨宮さんは、必ずしも大都市の物件だから
稼働率がいいというわけではない。
調べてみると、田舎の小さな町でも、
よく稼働しているエリアがあるので、
そのような地域の不動産投資物件を購入するのもありだ
とおっしゃっていたと思います。
確かに、都心の人気のあるエリアでも、
空室がいっぱい出ているところがあるのを、
私も自分の目で確かめました。
ただ、田舎の小さな町の物件を購入するときに、
注意することもあると思うのですが、
それはどんなことなんでしょうか。
アドバイスをお願いします」
という内容です。
私は、セミナーで、
あまり注目されないような田舎町や小さな町にも、
とても需給状態のいいエリアはあるので、
マイナーな町だから見向きもしないという態度は損をしますよ、
と言っています。
ただ一方で、あまり知られていないような
小さな町の不動産投資物件を購入する場合の
注意点についても把握しておく必要はあります。
まずは、
もし、他の不動産投資家の方が興味を示さないような小さな町で、
とても需給状態がよいというエリアがあったら
（これは実際に空室率を自分で調べてくださいね）
それはどういう理由によるものかを自分なりに探ってみてください。
そして、そういった状況がしばらく続きそうかどうかを
判断してみてください。
将来のことは誰にも分かりませんが、
自分が納得いけば、まず第一段階はクリアです。
そして、本日の本題である、
田舎の小さな町の物件を買う場合に注意すべき点ですが、
私が購入を考える際には、
管理会社とメンテナンスの業者について十分に検討します。
まず、管理や入居者募集を任せられる
不動産業者が存在するかどうかが大変重要です。
田舎の小さな町、郡部の小規模な町は、
不動産業者自体がとても少なかったりします。
不動産投資を行う上で、
自分の眼鏡にかなった業者が
早い段階で見つけられればいいですが、
とりあえず物件を入手し、賃貸経営をはじめてみたけど、
とんでもない管理業者だったなんていう場合に、
管理会社の変更をしようとしたが、
自分の方向性と一致する業者が他にもなかったということもあるのです。
殿様商売ばかりの不動産業者しかない場合、
結局は業者の思惑に大家さんが引きづられる可能性があるのです。
ですので、
郊外の小さな町の物件の購入を検討する場合には、
依頼するに値する管理会社があるかどうかを、
早めに見極める必要があります。
また、
原状回復工事や修繕工事、グレードアップのリフォーム、
また、水道工事、排水工事などを行う場合の
工事業者がどれくらいあるかを把握することです。
その町の電話帳を入手して、
工務店、リフォーム業者、設備会社、水道工事会社を確認してください。
あまりにも工事業者が少ないと、
業者間の競争原理が働かない可能性があるからです。
工事費用が割高な場合もあります。
不動産投資において、無駄なキャッシュアウトは避けなければなりません。
実際に、いくつかの工種で調べてみるといいでしょう。
人気エリアの物件と違って、調べる時間は比較的にかけられます。
一方、物件があるのが小さな町でも、
隣接するエリアが大都市である場合は、
管理会社も工事業者についても、問題がない場合があります。
お隣の市の業者も依頼先として機能するからです。
大きな水道工事などは町の指定業者になっている必要がありますが、
隣接する市が大都市なら、
周辺の小さな町の指定業者になっているケースも多くみられます。
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ですので、
郊外の小さな町の物件の購入を検討する場合には、
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早めに見極める必要があります。
また、
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また、水道工事、排水工事などを行う場合の
工事業者がどれくらいあるかを把握することです。
その町の電話帳を入手して、
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あまりにも工事業者が少ないと、
業者間の競争原理が働かない可能性があるからです。
工事費用が割高な場合もあります。
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一方、物件があるのが小さな町でも、
隣接するエリアが大都市である場合は、
管理会社も工事業者についても、問題がない場合があります。
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