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2014年10月28日 [物件入手]
≪不動産投資≫先天的な差別化要素を持った物件
埼玉県さいたま市の高橋さんよりご質問をいただきました。
「雨宮さん、こんにちは。
質問をさせていただきたいのですが、
よく差別化できる不動産投資物件を入手した方がいいとか、
売りがアピールできる物件を購入した方がいいとかいいますよね。
何となくは分かるのですが、今ひとつピンときません。
雨宮さんのアドバイスをお聞きできればうれしいです。
私は、今、物件探しに奔走しています。
ぜひ、参考にさせていただきます」
という内容です。
高橋さんに限らず、不動産投資物件の購入を考えられたことのある方なら、
どこかで必ず、物件取得後の経営を考えて、
差別化できることが重要だよという話は聞いたことがあると思います。
これから大量空室時代はさらに深刻になってくることが予想されます。
ネットや紙媒体でその不動産投資物件をアピールする際にも、
賃貸のお客さんに、いかに他の物件と違った、魅力的な物件であるかを
分かってもらわなければなりません。
でも、確かに、差別化できることが大切だと言われても、
何となく漠然としています。
私がアドバイスをしてあげるとしたら、
差別化要素をもった物件にも
２種類あるという点に注目することなのです。
それは、先天的な差別化要素と後天的な差別化要素です。
具体的な例を挙げて説明します。
差別化要素は、その物件の売りと言ってもいいですが、
たとえば、
ケーブルテレビ導入物件。
光インターネットが無料でつなぎ放題。
ペット可、ペット共生物件。
超駅近物件
オーシャンビュー物件。
温泉引き込み物件。
などがあるとします。
あなたは、これらの差別化要素を
２つのグループに分けられますか。
いかがでしょうか。
この時のポイントが、「先天性」と「後天性」なのです。
つまり、
差別化要素には、「先天的」なモノと
「後天的」に作り出せるモノとがあり、
「先天的」な差別化要素の威力はより強力だということです。
たとえば、
光インターネット設備が導入されていて、
無料でつなぎ放題となっているのも、
単身者向け物件を中心に、大きなアピールポイントにはなります。
しかし、そのような差別化ポイントのない不動産投資物件を購入したとしても、
買った後で、いくらでも導入できますよね。
ペット可物件やペット共生物件も、
自分が物件を手に入れた後で、
既存入居者の対応するのに手はかかりますが、対応可能です。
これらは、いわば、後で対応できる差別化要素になります。
後天的差別化要因については、現状では差別化になっていても、
ライバル物件に後で、追いつかれてしまう可能性があるのです。
一方、
超駅近物件という差別化要素はどうでしょうか。
最寄り駅徒歩３０秒といった物件があったら、
その魅力については、
後々まで他の１０分の物件や２０分の物件にはどうにもならないことです。
つまり、「先天的」「固有」の差別化要因は圧倒的に強力なのです。
オーシャンビュー物件というのも同様です。
こちらは単純にいいとは言えないのですが、
海が見える眺望の良さというのも、
後でつけることのできない付加価値となります。
山の斜面や、東日本大震災で津波をイメージさせる沿岸部は
難しい面もありますが、
後から手に入れようとしてもできない差別化要因の例ではあります。
東京周辺であれば、スカイツリービューの不動産投資物件というのも、
そのような差別化要因になるかもしれません。
いかがでしょうか、高橋さん。
差別化要因でも、後から手を加えることにより実現できる
要素については、あまり重視しなくてもいいかもしれません。
逆に、先天的な差別化要素をもった物件には、要注目です。
その先天的差別化要因が
本当にお客さんに訴求力があるかを併せて見極めることで、
強力な物件を入手することができるかもしれません。
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分かってもらわなければなりません。
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何となく漠然としています。
私がアドバイスをしてあげるとしたら、
差別化要素をもった物件にも
２種類あるという点に注目することなのです。
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一方、
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その魅力については、
後々まで他の１０分の物件や２０分の物件にはどうにもならないことです。
つまり、「先天的」「固有」の差別化要因は圧倒的に強力なのです。
オーシャンビュー物件というのも同様です。
こちらは単純にいいとは言えないのですが、
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後でつけることのできない付加価値となります。
山の斜面や、東日本大震災で津波をイメージさせる沿岸部は
難しい面もありますが、
後から手に入れようとしてもできない差別化要因の例ではあります。
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そのような差別化要因になるかもしれません。
いかがでしょうか、高橋さん。
差別化要因でも、後から手を加えることにより実現できる
要素については、あまり重視しなくてもいいかもしれません。
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