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2014年10月31日 [物件入手]
≪不動産投資≫買えそうで買えない中古木造アパート
今日も物件購入についてのお話です。
よく、不動産投資を始めようという方から、
「融資を利用して物件を取得したいのですが、
最初から1億円以上の大規模な物件に手を出すのは心配なので、
3000万円～5000万円の中古木造アパートを狙おうかと思っています」
というお話をお聞きします。
とてもよく気持ちが分かります。
億単位のお金を借りるというのは、
普通の人の感覚からすると、すごく怖いことだと思います。
私も小心者ですから、
あまり大きな借金を作って、投資をすることに抵抗感はあります。
ただ、現実の取り引きで、
小規模な中古木造物件が取得しやすいかというと
これが、なかなか難しいのです。
面白いことに、
不動産投資のことをいろいろと勉強していくと、
初めて物件を購入する方でも、東京周辺では、
結局1億円前後の中古RC造物件に人気が集中してくるのです。
それはなぜでしょうか。
一つには、融資を受ける場合に木造物件では、
融資期間が短くなってしまい、
事業計画上、利益を上げることが難しくなることがあります。
金融機関は一般的に、
物件の残存法定耐用年数の期間でしか融資しません。
木造の場合、法定耐用年数は22年ですから、
中古物件の場合、築年数を22年から差し引いた期間でしか
融資が受けられません。
実は、もう一つ、小規模な中古木造アパートが、
実際には入手しにくい大きな理由があります。
それは、現金買いのライバルに負けてしまうという現実があるのです。
収益物件などの不動産に買い付けを入れる場合も、
現金買いほど強いものはないのです。
どんなにスピード感をもって、
買い付けを出しても、
それに銀行からの借入を条件としたローン条項がついていると、
売り主さんは、後から買い付けオファーを出した
現金買いのお客さんに販売してしまうのです。
その方が確実な買い手ですので致し方ありません。
東京周辺の物件ですと、
３０００万円くらいのおいしい物件が市場に出れば、
現金買いのお客さんが殺到するでしょうね。
そこに、融資を前提として物件を購入するという投資家の
入り込む余地はなかなかないのです。
最近でも、５０００万円くらいまでの物件は
現金買いのお客さんが多くいます。
１億円くらいの物件になると、
さすがに現金買いできるお客さんはかなり少なくなってきますので、
ローン条項をつけても、十分に戦える可能性があるのです。
だからこそ、最終的に融資期間の取れるRC造物件で、
現金買いのお客さんの少ない１億円前後の物件に
人気が集まってくるのです。
これから初めての物件を購入するという方は、
〝とにかく現金は強い〟ということを心に留めておいてください。
以前ほどではありませんが、
現金買いの場合、まだまだ指値の通る物件もあります。
もし、現金で買う場合は、
価格交渉をしてみることを忘れないようにしてください。
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「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった！」
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現金買いのお客さんが多くいます。
１億円くらいの物件になると、
さすがに現金買いできるお客さんはかなり少なくなってきますので、
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