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2014年11月02日 [物件調査]
≪不動産投資≫忘れられがちな現地調査の目的とは
今日は、中古アパートや中古マンションなど、
不動産投資物件の購入を検討するときの
「現地調査の目的」についてのお話です。
私は、現地調査を内容としたセミナーも
各所で開催しているのですが、
その中で、参加された不動産投資家方に必ず確認しているのが、
「現地調査の目的」です。
実際、セミナー参加者に現地調査の目的について質問をしてみると、
「購入を検討している土地や建物に欠陥がないかを見極めること」
「客付け面でのメリットやデメリットをチェックすること」
「周辺環境が賃貸経営の点から適切であるかどうかを判断すること」
「どんなリスクがあるか物件を見ながら洗い出していくこと」
などの答えが返ってきます。
素晴らしいです。
どの答えも現地調査の重要な目的について的を射ています。
ただ、いつもセミナー参加者から出てこない答えの中に、
一つ、とても重要な目的があります。
今、このブログを読んでいただいているあなたなら、どう答えますか。
私の解答は次の通りです。
物件の現地調査の重要な目的の一つは、
価格交渉の材料を手に入れることです。
意外に忘れがちなんですが、
収益物件を購入する際に、
物件のマイナス面をちゃんと金額で反映させることは
とても大切です。
物件を購入するときに出来るだけ安く買いたいと
誰でも思うでしょう。
でも、ただ安くしてくれないか、といっても、
なかなか通らないですよね。
だから、現地調査でしっかり物件のマイナス面を
金額に見積もるのです。
何となくいいとか、悪いとかと言うのではなく、
その価値を数字で換算してみるのです。
たとえば、木造の中古アパートが売りに出て、現地に見に行ったとします。
屋根や壁面の塗装が必要な状態であれば、
その物件を購入後、塗装をしたらいくらかかるかを値踏みします。
１００万円の費用を要するのなら、
購入時に１００万円の値引きを堂々と相談すればいいのです。
ですから、現地調査の際には、
気の知れたリフォーム業者や職人さんを連れて行くべきです。
現地で実際に物件を見て、費用の見積もりを出してもらうのです。
その見積もりを示して、売り主さんと交渉すれば、
値引きをしてもらうことも不可能ではありません。
感情的な要求は、話をよい方向に導き出すことはありませんが、
根拠を指し示しての交渉は、
これから大家業というビジネスを展開する不動産投資家にとっては
当然の行動なのです。
気のいい方は、エゲツナイと感じるかもしれませんが、
本来の物件の価値で取り引きしようという
正当な行為であすので、
堂々と行っていただいて全く構わないと思います。
現地調査のやり方一つで、指値が通ることがあります。
これから中古物件を買おうとする不動産投資家の方は、
ぜひ実践してみてください。
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「ここまで物件選びをマーケティングの観点から説明した書籍はなかったです！」
「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった！」
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