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2014年11月03日 [物件調査]
≪不動産投資≫日当たり重視派の物件選びの奥の手
賃貸経営も厳しくなってきました。
不動産投資家としては、
少しでも客付けのために条件のいい物件を入手したいですよね。
ファミリーをターゲットにした物件では、
日当たりという要素が条件の一つになります。
セミナーの受講生さんにもよく、
日当たりのいい物件を買うにはどうしたらいいかとか、とかいった
質問を受けることがあります。
このような質問には、実際のところ答えようがありません。
売り物件が出たときに、
日当りがいいかどうか判断するしかありませんよね。
ただ将来的にどうか、という観点からの検討は非常に重要です。
売りに出た物件、ないし土地が現在は日当たりがよくても、
近い将来、全く状況が変わってしまうかもしれません。
そのような意味で、
日当りが将来的にも邪魔されにくい物件を考えると、
南側の土地利用をチェックすることが重要になります。
物件の南側が、公園だったり、小中学校であったりすると、
今後も日当りがある程度保てるのではないでしょうか。
人にお部屋を貸すという点からは多少の難はありますが、
南側が墓地というのも、日当りは半永久的に保証されると思います。
そして、どうしても陽当たりにこだわりたいという方に、
アドバイスしていることがあります。
それは、
南側の「用途地域」をチェックせよ、
ということです。
まず、物件の立地している地域の都市計画図を見てください。
都市計画図は、役所の建築関係の部署にいけば見ることができますし、
最近は、多くの地方公共団体がホームページ上で閲覧できるように公開しています。
用途地域別に、カラフルに塗られた地図です。
あるマンションが売りに出ているとします。
まずは、南側にスペースがあれば、第一条件クリアです。
南側に道路が面していれば、条件としてはいいですね。
そして、
その道路の南側の「用途地域」が、
第1種・第2種低層住居専用地域であれば、
日当りが将来的にも保証される可能性が高いと言えます。
なぜならば、第1種・第2種低層住居専用地域であれば、
１０ｍまたは１２ｍの高さ制限があり、
これを超えて建物が建つことがないからです。
ただし、その地域の都市計画が見直されて、
用途地域が見直される可能性はゼロではありませんので、
絶対とは言えません。
しかし、見直しがない限り、日当たりという条件は、
ずっと満足し続けてくれるでしょう。
しかし、道路の南側の用途地域が、
商業地域や近隣商業地域であったらどうでしょう。
たとえ現在は、日当たりを邪魔するような高さの建築物がなくても、
今後、建設されることが考えられます。
日当たりを考える場合に、
南側の用途地域をチェックすることで、
将来的な日当たり条件についてもある程度予想できることがあるのです。
どうしても、将来的にも日当たりという条件に
妥協したくないという方は、
南道路で、さらに、その南側エリアの用途地域が、
低層住居専用地域であるような
立地のマンションが出たら、
購入を検討してもいいのではないでしょうか。
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