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2014年11月07日 [経営管理]
≪賃貸経営≫隣室騒音で知らないうちに退居も
アパートやマンションなどの賃貸物件は、
全国的に入居付けが厳しくなっています。
さらに、募集のたびに、賃料が下がったり、
空室期間が長くなるなど、賃貸経営を巡る環境は、
ますます悪化する傾向がはっきりしています。
そんな状況においては、
賃貸経営を成功させるためには、
一度入居したお客さんは、とにかく退去させずに
いてもらうことが重要になります。
インフレの経済情勢でない限り、
賃料を上値で固定させることができますし、
入退居の入れ違いによるロスも、
原状回復費もかかりません。
そして、そのような長期入居を実現するために、
大きなリスクとなる落とし穴の一つに、
隣室騒音というものがあります。
特に、学生アパートなどの単身者物件では、
騒音被害が発生しやすいと言えます。
私が相談にのっている大家さんの中にも、
騒音クレームに悩んでいる方が結構いらっしゃいます。
しかし、騒音クレームというのはそれ自体、
賃貸経営において、さほど怖いものではないのです。
状況が分かれば、対処すればいいだけだからです。
実は一番深刻な状況は、
騒音被害が発生していることを
大家さんが把握できていないことなのです。
苦情を言ってくれる入居者の方は言いのですが、
ずっと我慢していて、我慢が限界にきて、
退去してしまうお客さんがいるのです。
それも、最後まで、理由を隠している方がいるのです。
大家さんとしては、そのような方を責めることはできません。
むしろ、お客さんにそんな気持ちにさせてしまったことを
謝るべきなのかもしれません。
そして、退去の理由がつかめないまま、
次の入居者募集を進めることになります。
そのような場合、騒音を発生させている入居者の生活は
変わらないので、有り変わらず騒音公害をまき散らしたままです。
隣室の入居者さんが、なんだか理由がはっきりしないまま、
次から次へと退居してしまいます。
そんな負のサイクルが、あなたのアパートやマンションなどでも
現実に起きているかもしれません。
賃貸経営においては由々しき問題です。
過去に、私の物件でもありました。
入って１年足らずの期間で入居者さんが退居してしまったのです。
どうも理由がはっきりしなかったのですが、
次に入った入居者さんのクレームで初めて何が起きていたのか
状況が分かりました。
ある入居者さんが、夜遅くにギターを弾いたり、
仲間と麻雀をやって騒いだり、大人数で酒盛りをしたりと、
騒音をまき散らかしていたのです。
今から考えれば、おかしいと思うべきでした。
１年足らずで退居された方は、近くの別の物件に引っ越したので、
もう少し、理由を探るべきでした。
私の場合は、それ以降、必ず入居時の面談で、
どんな集合住宅でも、
騒音公害の被害者にも加害者にもなる可能性があることや、
被害にあった時には、
必ず大家さんに連絡してもらうことを確認しています。
そんなこと確認しなくても、苦情を言ってくるだろうと
お思いの方もいると思いますが、
入居者さんというのは、意外に言ってこないものなのです。
そのようなちょっとした確認で、
退居の〝芽〟を早い段階で摘むことが肝心です。
大家さんの中には、入居者と全く顔を合わせない方も
いらっしゃいます。
しかし、入居時くらいは、挨拶がてら、
入居者と生活のルールについて
確認しておいた方がいいと思います。
また、隣室騒音でクレームをもらう場合には、
「誰から苦情があったか分からないように注意するので
安心して知らせてください」と付け加えると効果があります。
ところで、集合住宅では、
近年防音技術も格段に進歩しています。
音を防ぐ方法としては、
「遮音（しゃおん）」と「吸音」の２つの考え方があります。
遮音というのは、石膏ボードなどの壁で音を遮る方法です。
重い材料、硬い材料材料の壁で
音をブロックしてしまおうという作戦です。
足音のような重さのある音（重量衝撃音）は
この遮音の方法で、音を最小限にとどめます。
一方、吸音というのは、グラスウールなど
軽い材料、やわらかい材料の壁を使用して、
壁に音を吸収させてしまう方法です。
スプーンなどの軽いものを落とした時の音（軽量衝撃音）は、
吸音によって音を抑えます。
集合住宅では、床や壁を硬い素材とやわらかい素材を組み合わせて
作られ、防音対策が施されています。
日本建築学会では、床の遮音性能に基準を設けています。
遮音等級という言葉をお聞きになったことがあるでしょうか。
Ｌ値（ラウドネスレベル）という数字で遮音性能を表しています。
ＬＬ６０とか、ＬＬ４０とかという遮音等級で表示します。
数字小さいほど、遮音性能が高いということになります。
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さらに、募集のたびに、賃料が下がったり、
空室期間が長くなるなど、賃貸経営を巡る環境は、
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そして、そのような長期入居を実現するために、
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隣室騒音というものがあります。
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騒音被害が発生しやすいと言えます。
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しかし、騒音クレームというのはそれ自体、
賃貸経営において、さほど怖いものではないのです。
状況が分かれば、対処すればいいだけだからです。
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騒音被害が発生していることを
大家さんが把握できていないことなのです。
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ずっと我慢していて、我慢が限界にきて、
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それも、最後まで、理由を隠している方がいるのです。
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変わらないので、有り変わらず騒音公害をまき散らしたままです。
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次から次へと退居してしまいます。
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一方、吸音というのは、グラスウールなど
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吸音によって音を抑えます。
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