Blog
2015年01月16日 [物件入手]
≪不動産投資≫インカムゲインとキャピタルゲイン
こんにちは。
今日は、埼玉県草加市のトオルさんからのご質問にお答えします。
トオルさんのご質問ですが、
「雨宮さん、こんにちは。
前からよく分からなくて、そのままになっていたことがあるのですが、
インカムゲインとキャピタルゲインの関係についてです。
バブルのころは、毎年のように不動産価格が上がっていたので、
売ることによって利益を得るキャピタルゲインを狙っている
投資家が多かったですよね。
バブルがはじけたあとは、家賃収入を目的に、
積み上げていくことを狙ったインカムゲインが主流のスタイルに
なっています。
不動産価格が下落し続けている地域の物件でも、
業者さんは、今はインカムゲイン狙いの投資だから関係ないですよ、といった
説明をするところもあります。
この辺の、キャピタルゲインとインカムゲインの関係について
教えてもらえるとありがたいです。
よろしくお願いします」
という内容です。
トオルさん、キャピタルゲインとインカムゲインについて、
ずっとスッキリしなかった気持ち、よく分かります。
確かに、世の中に、間違った考え方があふれています。
業者さんや有名な不動産投資家の中にも、
あたかも、両者がまったく関係ないような説明をする人がいます。
しかし、それは誤りです。
あまりにも世の中にミスリードする情報があるので、
「インカムゲイン狙いの投資だから、
不動産価格が下げていても、心配する必要はない」といった
間違ったとらえ方をしている方が増えています。
そんなことはありません。
インカムゲインとキャピタルゲインは密接な関係があるのです。
具体例で説明いたしましょう。
たとえば、５０００万円の物件で
（その地域の標準利回りが１０％のエリア）、
年間５００万円の家賃収入を得ていたとします。
もし、そのエリアの不動産価格が５年間で、
３０％右肩下がりで低下していったらどうでしょうか。
同じような物件なら３５００万円で買えるということになります。
実は、不動産価格が下がるにしたがって、家賃相場も下がるのです。
（家賃の方が、下がり方が緩やかであるとはいえますが…）
しかも、需要の低い、空室が問題になっているようなエリアでは、
家賃相場は大きく下がります。
空室を避けようというオーナーのモチベーションが働きます。
３５００万円で購入した不動産投資家が、
５０００万円で購入した不動産投資家と同様に、
利回り１０％確保できればいいと考えれば（このエリアであれば１０％が適正と判断すれば）、
家賃収入は３５０万円になってしまうのです。
そうなると、５００万円得ていた５０００万円のオーナーも、
条件の酷似した同じような物件なら、
３５０万円の家賃収入に近づけていかざるを得ないのです。
結果として、インカムゲインを目当てに５０００万円で物件を
購入した不動産投資家もインカムの利回りは、
７％近くまで落ち込んでしまうのです。
■不動産投資を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
「物件調査や情報収集の戦略的ノウハウが満載でした！！」
「マーケティングの視点に立った物件調査の参考書を待っていました！！」
「ここまで物件選びをマーケティングの観点から説明した書籍はなかったです！」
「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった！」
「初心者が物件選びをする際の〝バイブル〟ですね！」
そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第２弾が好評発売中です。
■雨宮憲之著「もう会社に頼らない！プラス３００万円を〝気楽〟に稼ぐ不動産投資術」 （ＳＢクリエイティブ [ソフトバンククリエイティブ]、1,500円＋消費税）
●不動産投資物件のマーケティング調査、
リスクを避ける物件見極めノウハウ満載の決定版
ただいま好評発売中です！！
■ネット書店「アマゾン」 ６部門で第１位 （2013年4月11日）
★ビジネス・経済部門 第１位
★投資・金融・会社経営部門 第１位
★産業研究部門 第１位
★不動産部門 第１位
★不動産投資部門 第１位
■紀伊国屋大手町ビル店
「単行本ベストセラー第１位」 （2013年7月8日付）
本書の内容詳細＆アマゾンでの注文はこちらから
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
★不動産投資に関する講演、セミナー依頼を承っております。詳しくはこちら
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
■あなたの不動産投資を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト
今日は、埼玉県草加市のトオルさんからのご質問にお答えします。
トオルさんのご質問ですが、
「雨宮さん、こんにちは。
前からよく分からなくて、そのままになっていたことがあるのですが、
インカムゲインとキャピタルゲインの関係についてです。
バブルのころは、毎年のように不動産価格が上がっていたので、
売ることによって利益を得るキャピタルゲインを狙っている
投資家が多かったですよね。
バブルがはじけたあとは、家賃収入を目的に、
積み上げていくことを狙ったインカムゲインが主流のスタイルに
なっています。
不動産価格が下落し続けている地域の物件でも、
業者さんは、今はインカムゲイン狙いの投資だから関係ないですよ、といった
説明をするところもあります。
この辺の、キャピタルゲインとインカムゲインの関係について
教えてもらえるとありがたいです。
よろしくお願いします」
という内容です。
トオルさん、キャピタルゲインとインカムゲインについて、
ずっとスッキリしなかった気持ち、よく分かります。
確かに、世の中に、間違った考え方があふれています。
業者さんや有名な不動産投資家の中にも、
あたかも、両者がまったく関係ないような説明をする人がいます。
しかし、それは誤りです。
あまりにも世の中にミスリードする情報があるので、
「インカムゲイン狙いの投資だから、
不動産価格が下げていても、心配する必要はない」といった
間違ったとらえ方をしている方が増えています。
そんなことはありません。
インカムゲインとキャピタルゲインは密接な関係があるのです。
具体例で説明いたしましょう。
たとえば、５０００万円の物件で
（その地域の標準利回りが１０％のエリア）、
年間５００万円の家賃収入を得ていたとします。
もし、そのエリアの不動産価格が５年間で、
３０％右肩下がりで低下していったらどうでしょうか。
同じような物件なら３５００万円で買えるということになります。
実は、不動産価格が下がるにしたがって、家賃相場も下がるのです。
（家賃の方が、下がり方が緩やかであるとはいえますが…）
しかも、需要の低い、空室が問題になっているようなエリアでは、
家賃相場は大きく下がります。
空室を避けようというオーナーのモチベーションが働きます。
３５００万円で購入した不動産投資家が、
５０００万円で購入した不動産投資家と同様に、
利回り１０％確保できればいいと考えれば（このエリアであれば１０％が適正と判断すれば）、
家賃収入は３５０万円になってしまうのです。
そうなると、５００万円得ていた５０００万円のオーナーも、
条件の酷似した同じような物件なら、
３５０万円の家賃収入に近づけていかざるを得ないのです。
結果として、インカムゲインを目当てに５０００万円で物件を
購入した不動産投資家もインカムの利回りは、
７％近くまで落ち込んでしまうのです。
■不動産投資を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
「物件調査や情報収集の戦略的ノウハウが満載でした！！」
「マーケティングの視点に立った物件調査の参考書を待っていました！！」
「ここまで物件選びをマーケティングの観点から説明した書籍はなかったです！」
「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった！」
「初心者が物件選びをする際の〝バイブル〟ですね！」
そんな多くのお声をいただいている雨宮の著書第２弾が好評発売中です。
■雨宮憲之著「もう会社に頼らない！プラス３００万円を〝気楽〟に稼ぐ不動産投資術」 （ＳＢクリエイティブ [ソフトバンククリエイティブ]、1,500円＋消費税）
●不動産投資物件のマーケティング調査、
リスクを避ける物件見極めノウハウ満載の決定版
ただいま好評発売中です！！
■ネット書店「アマゾン」 ６部門で第１位 （2013年4月11日）
★ビジネス・経済部門 第１位
★投資・金融・会社経営部門 第１位
★産業研究部門 第１位
★不動産部門 第１位
★不動産投資部門 第１位
■紀伊国屋大手町ビル店
「単行本ベストセラー第１位」 （2013年7月8日付）
本書の内容詳細＆アマゾンでの注文はこちらから
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
★不動産投資に関する講演、セミナー依頼を承っております。詳しくはこちら
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
■あなたの不動産投資を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト
