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2015年02月20日 [経営管理]
≪不動産投資≫まずは１棟目を全力で経営して結果を出す！
神奈川県横浜市の佐々木さんからご質問をいただきました。
「雨宮さん、こんにちは。
いつも楽しく拝見しています。
私は、大家さんになろうと勉強を始めて1年になるサラリーマンです。
そろそろいい物件に出合いそうな気がするのですが、
自分としては、1棟にとどまることなく、
2棟目、3棟目と拡大していきたいと考えています。
そこで漠然とした質問で申し訳ないのですが、
拡大戦略を考えるうえで大切なことは何か、
アドバイスをいただければうれしく思います」
という内容です。
佐々木さん、どれくらいの家賃収入、キャッシュフローを
目指されるのでしょうか。
そのあたりも、これから賃貸経営に乗り出すにあたって、
想定をしていくと、どれくらいの規模、家賃収入の物件が、
何棟くらい必要になってくるか、明確になってくると思います。
数多く物件を持ちたいという方がいらっしゃいますが、
むやみに賃貸経営で拡大戦略を図っても、
リスクが大きくなるだけですので、
もし、お考えになっていなかったら、
自分なりの計画を十分に練ることが重要になると思います。
では、拡大戦略を取っていくうえで大切なことは何でしょうか。
結論から申し上げます。
それは、
1棟目の物件を入手したら、
まず、この1棟目を全力で経営し、結果を出すことです。
入居稼働率を必死になって上げ、
キャッシュアウトする経費の削減に努め、
融資を受けた場合には、着実に返し、
賃貸経営を行う事業者として、
誇れる実績をつくることが何よりも重要になります。
1棟目で成功を収められれば、
自分自身に大きな自信がつきます。
小さな失敗を重ねながらも、
賃貸経営における自分なりのノウハウも蓄積されていきます。
自信がさらなる向上意欲につながり、いいスパイラルが生まれます。
それだけではありません。
その実績がさまざまなところで高く評価を受けることになります。
たとえば、２棟目に乗り出す際、
金融機関と融資の交渉をするうえで、
１棟目の事業実績が大きく評価されるのです。
融資を実行する金融機関の身になれば分かりやすいと思います。
客観的な評価基準はありますが、
「この人なら貸しても大丈夫だろう」という、
借り手の人物評価が高くなるのは間違いありません。
１棟目を全力で経営し良い結果を出すことは、
とても意味のあることなのですが、
1棟目を購入して、時をおかずして、
2棟目にも手を出す不動産投資家の方が
結構多くいらっしゃいます。
１棟目が購入できたときというのが、
実は、次の物件を購入したくなる時でもあるのです。
イケイケどんどんの花火が上がるのです。
でも、そこは少々冷静になった方がいいと思います。
私がアドバイスするとしたら、
まず1棟目の実績を出してから、次のステップに進むのが
その後の拡大への大きな流れを作り出すポイントだと思います。
1棟目の成功が、自信を生み、
数多くの賃貸経営ノウハウを蓄積することができ、
そして、実際に、家賃収入として、
潤沢なキャッシュフローを残すことができます。
焦りは禁物です。
賃貸経営規模の拡大スピードにとらわれるのも
いい結果を生みません。
まずは1棟、全力でことにあたり、
賃貸経営を成功に導くことが重要です。
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結構多くいらっしゃいます。
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実は、次の物件を購入したくなる時でもあるのです。
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でも、そこは少々冷静になった方がいいと思います。
私がアドバイスするとしたら、
まず1棟目の実績を出してから、次のステップに進むのが
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1棟目の成功が、自信を生み、
数多くの賃貸経営ノウハウを蓄積することができ、
そして、実際に、家賃収入として、
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焦りは禁物です。
賃貸経営規模の拡大スピードにとらわれるのも
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