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2015年12月07日 [物件調査]
≪不動産投資≫駐車場の有無が賃貸経営の命運を握ることも
今日は、賃貸物件の駐車スペースについて
考えたいと思います。
毎年、賃貸住宅の人気の設備トップ１０のような調査が
行われていますよね。
不動産投資家の方は、みなこのようなデータに注目していると思います。
ブロードバンド、オートロック、シャワートイレ、追い焚き…
今年はどのような動きがあるか、
人気設備のトレンドについて興味をもって見ています。
ただ、このような設備のトレンド調査などには出てこないのですが、
実は、駐車場というのがとても重要な要素になっています。
不動産投資の物件購入において、盲点になっているケースがあるのです。
後からつけられるという性質のものではないので、
オーナーチェンジで中古物件を購入する際には、
この駐車場についての検討を十分にする必要があります。
また、駐車場の重要性については、
地域によって大きく異なるのが特徴です。
東京23区内の単身者向け築古物件では、
ほとんど駐車場がありません。
それでも、家賃との関係で、駐車場を持たないことが
不動産投資を行う上で致命的なデメリットにはなっていません。
しかし、都心から50キロ以上離れた
埼玉、千葉、神奈川の郊外の物件になると、
駐車場がないことで、
入居稼働率が著しく低下している地域があります。
最近建てられた新築物件については、
市町村によって条例で、
駐車場の附置義務が課せられていることが多いです。
つまり、床面積によって何台の駐車スペースを設けないといけないかが
条例によって決まっています。
でも、これも条例で規定された駐車台数と、
実際にご入居者であるお客さんが必要としている駐車台数とは
必ずしも一致するものではありません。
ですので、不動産投資の入り口部分、
アパートやマンションを購入する場合には
必ず、駐車スペースの需給調査を行うことをお勧めします。
需給調査といっても難しいものではありません。
購入対象の物件の周囲（半径200ｍで十分です）にある
賃貸物件の駐車スペース（台数）をチェックするのです。
そして、合わせて、
周囲にある月極め駐車場の看板にある管理会社に
かたっぱしに電話をして
それぞれ何台分空きスペースがあるか聞くだけです。
空室率調査とともに行うと能率的にできます。
ゼンリンの住宅地図のコピーをもって、
現地を歩いて、どんどん書き込んでいきましょう。
そうすると、そのエリアの単身者向け物件とファミリー物件が
どの程度の駐車スペースを持っているかが分かります。
そして、月極め駐車場がどの程度利用されているかを
把握することができます。
それが分かったら、
今度は近隣の不動産業者でヒアリングをする際に、
実際に、その地域の賃貸のお客さんが
どの程度駐車場を必要としているかを具体的に聞くことです。
たとえば、最低でも1戸に1台のスペースが必要だとか、
田舎に行くと、ファミリー物件などは、
1世帯に2台分必要なんていう地域もあります。
不動産投資本などには、
「都市データパック」（東洋経済新報社刊）に
掲載されている各市の1世帯当たりの保有乗用車数を
参考にすればいいとアドバイスされていますが、
個人的には、その方法をお勧めしません。
持ち家世帯の保有台数が大きく反映されていますし、
もっと、ピンポイントの地域範囲で
必要な駐車スペースを把握する必要があります。
市全体の平均値で何台というのでは、
あまり参考にならないのです。
通常○○市といっても広いです。
市の南部と北部、東部と西部などで
かなり状況が変わるということも多いのです。
ぜひ、あなたも不動産投資物件を購入する際には、
駐車スペースの検討を十分に行うことをお勧めします。
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ほとんど駐車場がありません。
それでも、家賃との関係で、駐車場を持たないことが
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入居稼働率が著しく低下している地域があります。
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市町村によって条例で、
駐車場の附置義務が課せられていることが多いです。
つまり、床面積によって何台の駐車スペースを設けないといけないかが
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でも、これも条例で規定された駐車台数と、
実際にご入居者であるお客さんが必要としている駐車台数とは
必ずしも一致するものではありません。
ですので、不動産投資の入り口部分、
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たとえば、最低でも1戸に1台のスペースが必要だとか、
田舎に行くと、ファミリー物件などは、
1世帯に2台分必要なんていう地域もあります。
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参考にすればいいとアドバイスされていますが、
個人的には、その方法をお勧めしません。
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必要な駐車スペースを把握する必要があります。
市全体の平均値で何台というのでは、
あまり参考にならないのです。
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