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2015年12月09日 [物件調査]
≪不動産投資≫線路沿い物件では、貨物線が盲点に
本日は、線路沿いの物件についてのお話です。
よく、私の周りの大家さん予備軍の方から、
格安の不動産投資物件が出たので現地を見に行ったら、
物件の前が鉄道の線路だったなんていう話を聞きます。
多くの方から、
こういう物件は買ってもいいのでしょうか、と
質問をうけることがあります。
この質問に対する答えは、
地域性、入居者ターゲット等によって異なるということになります。
一般的には、線路際にある賃貸物件というのは、
お部屋探しをされるお客さんにとっては、
正直言って、ネガティブイメージがとても強いです。
厳しいのは、
実際の状況ではなく、イメージがすべてという点です。
つまり、逆の言い方をすると、
線路際にある物件でも、予想するほど
騒音がうるさくないというケースもあるのです。
最初に建てる際に、防音ガラスを入れていたり、
列車の通る線路側に、窓などの開口部がなかったり、
いろいろなケースがあります。
しかし、内見をされたお部屋探しのお客様は、
建物の前に線路があるという視覚情報から連想するイメージで
すべてを決めてしまうのです。
これを払しょくするのは、かなり難しいといえます。
不動産投資においては、入居者ターゲットで分けて考えるのが基本です。
単身者向け物件であれば、
列車の運行する昼間はお部屋にいないことが多いでしょうから、
致命的なマイナスポイントにならないこともあります。
近隣の不動産業者でぜひヒアリングをしてほしいのですが、
線路近くでも、賃料次第で満室経営は可能
というエリアも実は多くあるのです。
周囲より賃料設定を下げても経営が十分になりたつのであれば
購入する選択肢もあると思います。
周辺相場より賃料が安めに設定されていて、逆に人気物件になっているものも数多くあります。
一方、ファミリー向け物件はどうでしょう。
こちらは、賃料が割安でも、
線路際の物件は避けられる傾向が強いと言えます。
ファミリー対象物件であれば、
見送った方が賢明でしょう。
ところで、
不動産投資を考える上で、
一つ線路沿い物件の盲点で気を付けたいことがあります。
先ほど説明した中に、そのリスクが潜んでいるのですが、
部屋は、夜、寝に帰るだけで、
深夜は、鉄道運行もないのだから、問題ないと考えがちですが、
貨物線が通っている場合は要注意です。
真夜中に、数十両も連なった貨物車両が運行し、
貨物車両は、線路のつなぎ目で
重い大きな音を、振動とともに響かせることが多いのです。
寝るころには静かになっていると思い込んでいたら、
とんでもない安眠妨害になるというケースがあるのです。
不動産投資物件を購入する際には、貨物線にはくれぐれもご注意ください。
すべてダメとはいいませんが、夜中に出向いて、
騒音の程度をご自身で確かめる必要があります。
また、物件の前を通る鉄道が、
一般私鉄とJRではかなり運行状態が異なります。
一般の私鉄では、ダイヤの最終運行が終わると、
翌朝の一番列車まで、工事作業をのぞくと
車両運行はまずないと考えていいでしょう。
しかし、JRは、夜行や貨物と言う盲点があります。
十分に調査を行いましょう。
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貨物車両は、線路のつなぎ目で
重い大きな音を、振動とともに響かせることが多いのです。
寝るころには静かになっていると思い込んでいたら、
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すべてダメとはいいませんが、夜中に出向いて、
騒音の程度をご自身で確かめる必要があります。
また、物件の前を通る鉄道が、
一般私鉄とJRではかなり運行状態が異なります。
一般の私鉄では、ダイヤの最終運行が終わると、
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