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2015年12月14日 [物件入手]
≪不動産投資≫「この地域はお勧めしない」と近隣業者に言われたら…
あなたは、不動産投資物件を入手する段階で、
近隣の不動産業者さんにヒアリングを行って、
その賃貸物件の購入判断の材料にされているかもしれません。
もし、業者さん（特に賃貸の客付けをしている不動産業者さん）に全くヒアリングをしないで、
不動産投資物件を買っている方がいたら、必ず、聞き取り調査を行ってください。
あなたの土地勘のあるエリアの物件ならまだしも、
土地勘のない地域の不動産投資物件を購入するなら
このヒアリングは不可欠のプロセスとなります。
その地域のアパートやマンションでは、どのような間取りに人気が集まっているのか。
どんな設備にニーズがあるのかなど、
その地域特有の賃貸要素などを把握するためにはとても重要になります。
しかし、注意していただきたいのは、
近隣の不動産業者さんに、
「悪いことは言わないから、このエリアで賃貸経営をするのはやめておいた方がいい」
などと言われた場合の判断です。
不動産投資をされる多くの方は、
「この地域の不動産投資物件は購入を見送った方がいい」
「このエリアは、需給状態が悪く、アパートやマンションは空室が多いのだろう」
「買わないで正解だろう」と、
全面的に地場の業者さんのアドバイスを信じてしまうようです。
しかし、ここに落とし穴があります。
実は、空室率（稼働率）調査を行ってみると、
そんな所でも、とても賃貸の需給状態のよいエリアがあるのです。
（もちろん、本当に空室だらけのエリアも存在します。）
私が所有するアパートの一つも、
10年前に購入を検討した時に、
地域空室率が７％のエリアだったのに、
近隣の不動産業者さんから、
「悪いこと言わないから、この地域では賃貸経営はやめておきなさい」と
アドバイスを受けたことがあります。
では、かれらはなぜ、そのようなことを言うのでしょうか。
決して彼らは悪意でウソをついているのではありません。
実は、そのようなエリアの中には、
それ以前に、賃貸物件が、ほぼ１００％の稼働率を誇っていたような地域があるのです。
ですから、５～７％の空室率でも、
彼らの感覚からすれば、
とても悪化したという気持ちが働いているのです。
地場の業者さんは、
そのエリアのアパートやマンションに関して、
時系列での稼働状況の変化に対して、
より敏感にアンテナが働いている傾向があります。
しかし、稼働状況について、他の地域との比較の感覚は結構鈍いのです。
今や、日本の賃貸物件は「５戸に1戸が空室」。
賃貸経営において、２０％の空室率が当たり前という現状に、
ピンときていない不動産業者さんもいます。
だからこそ、あなたも、近隣業者さんにヒアリングをする前に、
購入候補の不動産投資物件があるエリアの空室率を
ご自身で調査する必要があるのです。
その稼働率データを自分自身がもっていたら、
業者さんのセカンドオピニオンに対して、
全く逆の分析結果を出すこともあるということです。
もし、そのエリアのアパートやマンションの空室率が５％というデータがあれば、
業者から、ここでの賃貸経営はダメだよ、と言われた際に、
さらに、かれらの言葉の持つ意味を探ろうという意識が働きます。
もし、自分で調査を行っていない状況で、業者からネガティブな話を聞けば、
即、ここはダメだという結論に達し、
本当は良い物件入手の機会を逃してしまう恐れがあります
また、稼働率がいいのに、業者がダメだと吹聴してくれている地域は、
別の意味で不動産投資家さんにとっては魅力があります。
それは、新たな賃貸経営者の参入に
ブレーキをかけてくれる役目を果たしてくれることです。
田畑があったり、空き地があるようなエリアでは、
新しくアパートやマンションが建って、
需給状態を悪化させる恐れがありますが、
業者がネガティブな見方を吹聴してくれれば、
踏みとどまる地主さんや不動産投資家も多いからです。
すでにそのエリアで賃貸経営をしている
大家さんにとっては追い風に作用するのです。
そうすると、たとえ時を経るごとに賃貸需給が悪化するとしても、
緩やかに推移する可能性が高くなるのです。
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しかし、注意していただきたいのは、
近隣の不動産業者さんに、
「悪いことは言わないから、このエリアで賃貸経営をするのはやめておいた方がいい」
などと言われた場合の判断です。
不動産投資をされる多くの方は、
「この地域の不動産投資物件は購入を見送った方がいい」
「このエリアは、需給状態が悪く、アパートやマンションは空室が多いのだろう」
「買わないで正解だろう」と、
全面的に地場の業者さんのアドバイスを信じてしまうようです。
しかし、ここに落とし穴があります。
実は、空室率（稼働率）調査を行ってみると、
そんな所でも、とても賃貸の需給状態のよいエリアがあるのです。
（もちろん、本当に空室だらけのエリアも存在します。）
私が所有するアパートの一つも、
10年前に購入を検討した時に、
地域空室率が７％のエリアだったのに、
近隣の不動産業者さんから、
「悪いこと言わないから、この地域では賃貸経営はやめておきなさい」と
アドバイスを受けたことがあります。
では、かれらはなぜ、そのようなことを言うのでしょうか。
決して彼らは悪意でウソをついているのではありません。
実は、そのようなエリアの中には、
それ以前に、賃貸物件が、ほぼ１００％の稼働率を誇っていたような地域があるのです。
ですから、５～７％の空室率でも、
彼らの感覚からすれば、
とても悪化したという気持ちが働いているのです。
地場の業者さんは、
そのエリアのアパートやマンションに関して、
時系列での稼働状況の変化に対して、
より敏感にアンテナが働いている傾向があります。
しかし、稼働状況について、他の地域との比較の感覚は結構鈍いのです。
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全く逆の分析結果を出すこともあるということです。
もし、そのエリアのアパートやマンションの空室率が５％というデータがあれば、
業者から、ここでの賃貸経営はダメだよ、と言われた際に、
さらに、かれらの言葉の持つ意味を探ろうという意識が働きます。
もし、自分で調査を行っていない状況で、業者からネガティブな話を聞けば、
即、ここはダメだという結論に達し、
本当は良い物件入手の機会を逃してしまう恐れがあります
また、稼働率がいいのに、業者がダメだと吹聴してくれている地域は、
別の意味で不動産投資家さんにとっては魅力があります。
それは、新たな賃貸経営者の参入に
ブレーキをかけてくれる役目を果たしてくれることです。
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新しくアパートやマンションが建って、
需給状態を悪化させる恐れがありますが、
業者がネガティブな見方を吹聴してくれれば、
踏みとどまる地主さんや不動産投資家も多いからです。
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