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2015年12月15日 [経営管理]
≪賃貸経営≫現状回復工事の単価を入居時に決めておく
本日は、賃貸経営で避けて通れない現状回復工事で、
少しでもキャッシュアウトを押さえる方法についてお話ししたいと思います。
以前、大家さんが工種ごとに業者の手配を行う分離発注を行うこと。
また、原状回復工事を依頼する業者を常に探し続けるということを
お話ししました。
本日のアドバイスはそれらにプラスアルファすることで、
さらなる効果を発揮するというノウハウです。
それは、
原状回復の工事単価を入居契約時にあらかじめ決めておく
ということです。
なんだ、そんなことか。
あなたは、ガクッときたかもしれません。
その工事単価を標準的な相場か、やや高めに想定しておくのです。
考えてみてください。
工事費用の安い業者（もちろん仕事をしっかりしていることは前提）を自分で探し出し、
依頼することと合わせて、入居契約時に単価を決めておくことで、
原状回復での出費が大分助かるのです。
入居の契約時に契約書の中に代表的なリフォーム単価表を
載せておきます。
たとえば、
クロス 張替 １２００円／㎡
クッションフロア張替 ３５００円／㎡
畳 表替え ５５００円／㎡
襖 張替 ２５００円／㎡
網戸 張替 ３０００円／㎡
ハウスクリーニング（１Ｒ／１Ｋ） ２５０００円
ハウスクリーニング（２ＬＤＫ） ４００００円
ハウスクリーニング（３ＬＤＫ） ４５０００円
と言う具合にです。
単価は将来にわたって工事単価が上下しても、
この単価を適用するというのを確認しておくことです。
このように、契約時にはっきり取り決めておけば、
退去の際に、入居者との間で、トラブルにもなりません。
そして、もう一度いいますが、
単価のポイントとしては、
相場、もしくはほんの少し高めの設定にしておくことです。
そうすれば、
大家さんによる賃貸経営の「企業努力」によって、
安い質の高い業者さんを見つけ出して工事を依頼することができれば、
単価設定との価格差を収益とすることができるのです。
例を挙げて説明すれば、
クロスの張替を入居者とあらかじめ１２００円／㎡で取り決めておいて、
大家さんが８００円／㎡の業者さんに依頼すれば、
㎡あたり４００円が浮く計算となります。
たった４００円とバカにしないでください。
私の所有する賃貸マンションの２ＬＤＫのお部屋は
クロスの張替で１００㎡くらい面積があるので
１室あたり４００００円も浮くのです。
クロスだけでこれだけでこんなに違ってきます。
もちろん、国土交通省のガイドラインでも
はっきりと明示されているように、
経年劣化や通常損耗については、入居者に費用を負担させることはできません。
入居者に責任のある場合でも、その賃貸物件への入居年数に応じた負担割合でしか
費用を負担させることしかできないものもあります。
ですから、単価の差額×張替面積がすべて浮くことは考えられませんが、
一部でも工事費用が浮けば、「ちりも積もれば山となる」です。
この方法は、最初の設定単価が、著しく不当なものでなければ、
ご入居者の抵抗を受けることはありません。
ぜひ、あなたも導入してみてはいかがでしょうか。
賃貸経営で、原状回復工事をうまく切り抜けることは、
成功大家さんになるためにとても重要です。
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入居者に責任のある場合でも、その賃貸物件への入居年数に応じた負担割合でしか
費用を負担させることしかできないものもあります。
ですから、単価の差額×張替面積がすべて浮くことは考えられませんが、
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