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2015年12月17日 [メンテナンス]
≪賃貸経営≫間違いだらけの相見積もり
今日は、埼玉県さいたま市の健太さんのご質問に
お答えしたいと思います。
「雨宮さん、こんにちは。
いつもブログを楽しく拝見させていただいています。
実は、私は、数年前、築古のアパート１棟を購入し、
賃貸経営をスタートさせました。
学生向けの１Ｋで、バストイレ別の物件です。
すでに築３０年を経過しているので、かなり老朽化してきています。
特に、ユニットバス（ＵＢ）は内部に水が回っていて、
かなり錆びてきているようです。
そろそろバスの交換をした方がいいと考えています。
何棟も所有しているベテランの不動産投資家の友人に聞いたら、
ユニットバスの交換は大変費用がかかるから、
数多くの業者から相見積もりを取った方がいいと言われました。
たしかにアパート・マンション経営で
相見積もりを取るというのはよく聞くのですが、
実際にどう見積もりをとったらいいのか。
また、何に気を付けたらいいのか。よく分かりません。
私は、この１棟目を何としても成功させて、
まだまだ賃貸経営を拡大したいと考えておりますので、
どうぞよろしくお願いいたします」
という内容です。
そうですね、健太さん。
ユニットバスの交換のキャッシュアウトは痛いですね。
でも、賃貸経営上、必要であれば致し方ありません。
健太さんの友人の言うとおり、バスの交換はとても費用がかかります。
まったく何も考えないで業者に依頼すれば、
賃貸アパート・マンション向けの標準用仕様でも、
軽く５０万円はかかるでしょうね。
不動産投資家にとって、相見積もりを取ることは基本ですが、
多くの大家さんが同じような失敗をしています。
しかも、怖いことにその失敗に全く気付いていないことが多いのです。
それは、
相見積もりで安くなったように見えるのですが、
ただ単に仕様を落とされているだけというケースが非常に多いのです。
同じ条件で安くなってこその相見積もりという
大前提が成り立っていないことがよくあります。
私が健太さんにアドバイスするとしたら、
まず、クオリティーの部分で信頼のおける１社から
当て馬の見積もりを取ること。
そして、最も重要なことは、最初の１社から見積もりを取るときに、
現地で、導入できる製品寸法を業者に確認をすることです。
ユニットバス交換工事では、ＵＢの寸法が大切になります。
製品には、いろいろな寸法があります。
１１１６と製品番号についているものは、
ユニットバスの奥行が１１００ｍｍ×幅１６００ｍｍという意味です。
賃貸経営を行う上で基本的なことなので、
ぜひ、覚えておいてください。
健太さんが自分で今設置されているバスの寸法を
メジャーで測定してもだいたいは分かるとは思いますが、
業者に見てもらう方が確実です。
それによって、どういった寸法の製品の設置が可能なのか、
明確になります。
見積書には、製品の型番と仕様寸法を書き込んでもらうことが重要です。
その上で、製品代金と施工代金（工事費）を分けて
見積書に記入してもらってください。
見積もりを依頼するべき業者は、設備工事業者でもいいですし、
もし、プロパンガスを使っているのなら、
ガス業者さんでもいいと思います。
現地には、必ずユニットバスのメーカーの担当者さんが来ます。
なぜならば、どんな業者に依頼しても、
バスユニット自体を組み立てるのは、メーカーだからです。
その上で、電気工事や給排水管の接続工事など周辺工事が行われます。
いずれにしてもアパート・マンション経営の相見積もりの重要なことは、
まず１つ見積もりを取って、最適寸法を明確にしてから、
それを参考、下敷きにしながら、
条件を合わせたうえで他の業者からも
見積もりをもらうことです。
また、最初の見積もりを取る際にもう一つ、
現地で確認する重要なことがあります。
それは、製品の搬入経路の確認です。
玄関ドアやベランダといった開口部をチェックしてもらい、
どの程度の広さが必要になるかよく説明を聞いてください。
たいていのユニットバスの製品カタログの後ろの方には、
搬入に必要な開口寸法というのが書かれています。
見積もりの際に、現地にきた担当者が、
カタログの資料を使って説明してくれると思うので、
しっかり説明を聞いてください。
最後にまとめますと、
まず、１つの業者から見積もりを取り、
導入可能なＵＢ寸法、搬入についての知識を得てから、
他の多数の業者から見積もりを取ると上手くいくでしょう。
最初の業者さんは、当て馬になってしまう可能性が高く、
少々気の毒ではありますが、
健太さん、頑張って挑戦してみてください。
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すでに築３０年を経過しているので、かなり老朽化してきています。
特に、ユニットバス（ＵＢ）は内部に水が回っていて、
かなり錆びてきているようです。
そろそろバスの交換をした方がいいと考えています。
何棟も所有しているベテランの不動産投資家の友人に聞いたら、
ユニットバスの交換は大変費用がかかるから、
数多くの業者から相見積もりを取った方がいいと言われました。
たしかにアパート・マンション経営で
相見積もりを取るというのはよく聞くのですが、
実際にどう見積もりをとったらいいのか。
また、何に気を付けたらいいのか。よく分かりません。
私は、この１棟目を何としても成功させて、
まだまだ賃貸経営を拡大したいと考えておりますので、
どうぞよろしくお願いいたします」
という内容です。
そうですね、健太さん。
ユニットバスの交換のキャッシュアウトは痛いですね。
でも、賃貸経営上、必要であれば致し方ありません。
健太さんの友人の言うとおり、バスの交換はとても費用がかかります。
まったく何も考えないで業者に依頼すれば、
賃貸アパート・マンション向けの標準用仕様でも、
軽く５０万円はかかるでしょうね。
不動産投資家にとって、相見積もりを取ることは基本ですが、
多くの大家さんが同じような失敗をしています。
しかも、怖いことにその失敗に全く気付いていないことが多いのです。
それは、
相見積もりで安くなったように見えるのですが、
ただ単に仕様を落とされているだけというケースが非常に多いのです。
同じ条件で安くなってこその相見積もりという
大前提が成り立っていないことがよくあります。
私が健太さんにアドバイスするとしたら、
まず、クオリティーの部分で信頼のおける１社から
当て馬の見積もりを取ること。
そして、最も重要なことは、最初の１社から見積もりを取るときに、
現地で、導入できる製品寸法を業者に確認をすることです。
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１１１６と製品番号についているものは、
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ぜひ、覚えておいてください。
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それによって、どういった寸法の製品の設置が可能なのか、
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その上で、製品代金と施工代金（工事費）を分けて
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もし、プロパンガスを使っているのなら、
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バスユニット自体を組み立てるのは、メーカーだからです。
その上で、電気工事や給排水管の接続工事など周辺工事が行われます。
いずれにしてもアパート・マンション経営の相見積もりの重要なことは、
まず１つ見積もりを取って、最適寸法を明確にしてから、
それを参考、下敷きにしながら、
条件を合わせたうえで他の業者からも
見積もりをもらうことです。
また、最初の見積もりを取る際にもう一つ、
現地で確認する重要なことがあります。
それは、製品の搬入経路の確認です。
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どの程度の広さが必要になるかよく説明を聞いてください。
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見積もりの際に、現地にきた担当者が、
カタログの資料を使って説明してくれると思うので、
しっかり説明を聞いてください。
最後にまとめますと、
まず、１つの業者から見積もりを取り、
導入可能なＵＢ寸法、搬入についての知識を得てから、
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