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2015年12月25日 [物件調査]
≪不動産投資≫空室率調査～オートロック物件はどうする？
こんにちは。
私は、多くの不動産投資家の方に、
アパートやマンションを購入する際には、
まず、エリアの需給状態をよく把握することが重要だと
言ってきました。
当然のことですが、
競争が激化している地域でアパート・マンション経営を行うよりも、
競争の緩やかなエリアで賃貸業をやった方が、
成功の確率が上がるからです。
そこで、不動産投資を始めたいという
初心者の方からよく聞かれる質問が、
購入を検討しているアパート・マンションの周辺で
空室率調査をしたいのだけど、
現地でどうやって空室なのか、入居中なのかを
見分ければいいのか教えてほしいというものです。
この見分け方ですが、実は、とっても簡単です。
いくつかチェックするポイントがあります。
まずは、ベランダ・バルコニーが見えるアパートやマンションなら、
外から、窓にカーテンがあるかどうかを見ることです。
最近、空室になってもカーテンを付けている物件もありますが、
たいていは何もない状態になっています。
次は、ガス栓が「開」になっているか、
「閉」になっているかです。
ガス栓がメーターボックスの中に入っている場合もあるので、
その場合は、そっと扉を開けて、中のガス栓を見ます。
そして、最後が、電気のメーターです。
メーターが勢いよく回っていれば、
入居している可能性がかなり高いでしょう。
全く動いていなければ空室の可能性が高いです。
微妙に動いている時は、他のチェックポイントの結果と
合わせて判断することです。
ただ、最近急ピッチで、スマートメーターに交換されているので、
古いタイプのメーターが少なくなっています。
スマートメーターが導入されている物件は、
カーテンやガス栓、洗濯もの、玄関まわりにおいてあるものなどから
総合的に判断されるといいでしょう。
私の不動産投資セミナーでは、
「オートロックのマンションの空室率調査はどうすればいいのか」と
いう質問をよく受けます。
私は、オートロック物件であるために、
空室かどうか分からなくて困ってと言うことは
ほとんどありませんでした。
むしろ、楽だと思っています。
それは、ある場所を見れば、分かることが多いのです。
どこだと思いますか。
それは、集合ポストです。
オートロックの物件では、たいていの場合、
空室の集合ポストに、投函防止用テープが貼ってあるのです。
集合ポストのところには、
部外者でもいくことができるので、テープが貼ってある
部屋番号をみれば空室がわかります。
周囲にあるオートロックなしの物件よりも、
グレードの高い物件ですので、
賃貸管理がしっかりしているからというのが理由でしょう。
実際に、何回か、空室率調査をしてみると実感できると思います。
わざわざリスクを冒して、
入居者の後をついて侵入する必要はありません。
また、どうしても分からない場合は無理しなくて結構です。
オートロック物件は、家賃設定との兼ね合いはありますが、
通常は、設備のない不動産投資物件よりも空室率は低いものです。
ですので、除外して集計した結果で判断していいと思います。
あなたも、興味のある不動産投資物件を見つけたときは、
そのエリアが激戦地になっているのか、
ブルーオーシャンなのか、
じっくり空室率調査をして判断してください。
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