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2016年01月03日 [物件入手]
≪不動産投資≫販売チラシの利回りをそのまま信じる？
今日のお話しは、
不動産投資物件の販売チラシに書かれている利回りについてです。
私の不動産投資セミナーの参加者さんと話していて
最近よく気になるのが、
販売チラシの利回りを何の疑いもなく信じ、
それを前提にして、投資判断をしていることです。
本当は、販売チラシには書かれていない
「実力利回り」を計算し直し、
それをもとに、
その不動産投資物件を購入するかどうかの判断材料にしなければならないのです。
実例を挙げて説明しましょう。
たとえば、売買価格3000万円の中古2階建て木造アパート
（全戸角部屋4戸でほぼ同条件）で
表面利回り10％という物件がありました。
現在満室で、年間収入は300万円です。
確かに、表面利回りは10％ということになります。
しかし、ここに大きな落とし穴が潜んでいます。
多くの不動産投資家の方は、この10％をそのまま受け入れて
投資判断をしているのです。
「実力利回り」を見抜くためには、
まず、レントロールを取り寄せてください。
このレントロールで分かる場合があります。
レントロールとは、
各戸別の賃料や賃貸条件が記載されたリストです。
先ほどの物件ですが、
レントロールには、賃料が、
Ａ室7万円、Ｂ室7万円、Ｃ室6万円、Ｄ室5万円と出ていました。
月の家賃収入の合計は25万円ですから、年間収入は300万円です。
販売チラシにあったこの不動産投資物件の表面利回りは
10％ですから間違いはありません。
では、どこに落とし穴があるのでしょうか。
注目すべきは、賃料のバラツキです。
なぜ、ほぼ同じ条件の部屋で賃料が2万円も違うのでしょうか。
ここに疑問を抱かなければいけません。
実は、このようなレントロールは珍しくないのです。
その理由は、入居時期にありました。
Ａ室とＢ室の入居者は、10年以上前に入居、
Ｃ室の入居者は7年前に入居、
そして、Ｄ室の入居者は昨年入居していました。
それでは
もし、この不動産投資物件をあなたが購入して、
Ａ室とＢ室の2部屋が今空いて募集をかけたら、
次の入居者はいくらの家賃で決まるでしょうか。
そうです。
今のこの物件の実力を反映した賃料は、
一番最近入居したＤ室の賃料に近いと考えられるのです。
つまり、5万円前後の賃料と考えられるのです。
ということは、1月あたりの4室合計の実力賃料は、
20万円になるということです。
その結果、この不動産投資物件の現在の物件力を反映した表面利回りは、
年間賃料収入を240万円として計算し直さなければいけないのです。
計算をすると、８％です。
もちろん、実質利回りはさらに下がることになります。
何も考えずに、販売チラシの10％を信じて
この物件を購入してしまったら、
購入後の経営はかなりキツイものになります。
10％の物件が、全入居者が入れ替わった途端に
８％の物件に変わってしまうのです。
販売チラシを業者からもらうときには、
必ずレントロールも一緒にもらう癖をつけましょう。
レントロールのバラツキをチェックする習慣を
つけることが重要です。
ただ、難しいのは、
レントロールの賃料にバラツキがないからといって、
実力利回りになっていると、必ずしも言えないのです。
事例の物件で、現在の入居者がすべて、
10年以上前に入居している場合もあるのです。
ですから、
あくまで、レントロールが突破口になることもあるということで、
レントロールの賃料に問題がなければ、
周辺の相場家賃との比較も忘れずにすることです。
その上で、その不動産投資物件が今もっている実力に見合った
利回りを計算し直して、投資判断をすることが重要なのです。
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確かに、表面利回りは10％ということになります。
しかし、ここに大きな落とし穴が潜んでいます。
多くの不動産投資家の方は、この10％をそのまま受け入れて
投資判断をしているのです。
「実力利回り」を見抜くためには、
まず、レントロールを取り寄せてください。
このレントロールで分かる場合があります。
レントロールとは、
各戸別の賃料や賃貸条件が記載されたリストです。
先ほどの物件ですが、
レントロールには、賃料が、
Ａ室7万円、Ｂ室7万円、Ｃ室6万円、Ｄ室5万円と出ていました。
月の家賃収入の合計は25万円ですから、年間収入は300万円です。
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10％ですから間違いはありません。
では、どこに落とし穴があるのでしょうか。
注目すべきは、賃料のバラツキです。
なぜ、ほぼ同じ条件の部屋で賃料が2万円も違うのでしょうか。
ここに疑問を抱かなければいけません。
実は、このようなレントロールは珍しくないのです。
その理由は、入居時期にありました。
Ａ室とＢ室の入居者は、10年以上前に入居、
Ｃ室の入居者は7年前に入居、
そして、Ｄ室の入居者は昨年入居していました。
それでは
もし、この不動産投資物件をあなたが購入して、
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そうです。
今のこの物件の実力を反映した賃料は、
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つまり、5万円前後の賃料と考えられるのです。
ということは、1月あたりの4室合計の実力賃料は、
20万円になるということです。
その結果、この不動産投資物件の現在の物件力を反映した表面利回りは、
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計算をすると、８％です。
もちろん、実質利回りはさらに下がることになります。
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この物件を購入してしまったら、
購入後の経営はかなりキツイものになります。
10％の物件が、全入居者が入れ替わった途端に
８％の物件に変わってしまうのです。
販売チラシを業者からもらうときには、
必ずレントロールも一緒にもらう癖をつけましょう。
レントロールのバラツキをチェックする習慣を
つけることが重要です。
ただ、難しいのは、
レントロールの賃料にバラツキがないからといって、
実力利回りになっていると、必ずしも言えないのです。
事例の物件で、現在の入居者がすべて、
10年以上前に入居している場合もあるのです。
ですから、
あくまで、レントロールが突破口になることもあるということで、
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