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2016年01月08日 [物件調査]
≪不動産投資≫「大学の移転リスク」よりも「学生の移動リスク」
今日は、東京都大田区のオサリンさんからのご質問にお答えします。
「雨宮さん、
私は、今、不動産投資物件の入手をめざし頑張っているところです。
雨宮さんにぜひお聞きしたいのは、
大学の近くにある学生対象の物件に興味があるのですが、
専門家の中には、否定的な意見の方もいますよね。
実際のところ、学生をターゲットにした不動産投資物件を
入手するうえでどんなことに気を付けたらいいのか、
教えていただけると嬉しいです」
というご質問です。
オサリンさん、ありがとうございます。
さて、大学近くの学生対象の物件についてですが、
私は、否定的な意見はもっていません。
専門家の方がいうのは、
「大学近くにはいろいろな人が学生をあてこんで
アパートや賃貸マンションを建てるので、結局需給状態が悪くなることも多い」
という指摘ではないでしょうか。
要は、需給状態がどうなのか、という点に注意すべきということです。
ですので、購入の際には、そのエリアの競合物件をあたって、
どの程度稼働しているかを慎重に調べてください。
私は、大学の近くの不動産投資物件を購入される場合、
２つの視点で注意が必要だと考えています。
１つは「大学の移転リスク」。
そして、もう一つが「学生の移動リスク」です。
まず「大学の移転リスク」については、
かなり多くの方がリスクとして認識されていると思います。
一段落した感はありますが、
東京近郊の大学では、
近年「都心回帰」という現象が顕著になっています。
言葉通り、郊外に出ていた大学が、
都心の便利な立地に移転するという動きです。
そうなると、もともとあったキャンパスの近くにあった
アパートや賃貸マンションの経営は
一気に苦しくなることは言うまでもありません。
このような「悲劇」に遭遇しないためにも、
大学近くの不動産投資物件を購入する際には、
近隣不動産業者などで、移転の噂が出ていないか、
十分にヒアリングがすることが重要になります。
ただ、移転計画は大学にとってトップシークレットに
なっていることは多いのです。
そこで、私の場合、
大学の近くの学生対象の物件を購入する際には、
キャンパス内の施設整備の計画を必ず調べています。
５か年計画などで、
数十億円をかけたようなプロジェクトが進行中である場合には、
簡単には、そのキャンパスを捨てて、
別の立地に移動することは考えにくいのです。
そして、２つめのリスクとしてあげた「学生の移動リスク」。
私は、こちらの方がかなり深刻な問題ととらえています。
ほとんどの不動産投資家の方も全くノーマークです。
それは、学生の学年が上がるにつれて、
大学から遠ざかっていくという現象にカギがあります。
遠隔地から出てきた学生の中にも、大学の近くに住むのは、
1年くらいという学生が少なからずいるのです。
たとえば、東京の西部、八王子周辺には多くの大学があります。
都心回帰でキャンパスの現象にも見舞われていますが、
学生の動きをみているととても興味深い傾向があるのです。
学年が上がるにつれて、ＪＲ中央線を東に移動しているのです。
どういうことかというと、
つまり、学業よりもバイトや遊びに都合のいい立地の賃貸物件に
移っているということです。
早い学生ですと、東京にある程度なれた1年くらいで、
大学の近くのアパートを引き払っているのです。
大学の近くの不動産投資物件を購入する際には、
念のため、周辺の物件で、どれくらいの期間学生が住んでいるかを
不動産業者に聞かれた方がいいと思います。
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ですので、購入の際には、そのエリアの競合物件をあたって、
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２つの視点で注意が必要だと考えています。
１つは「大学の移転リスク」。
そして、もう一つが「学生の移動リスク」です。
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かなり多くの方がリスクとして認識されていると思います。
一段落した感はありますが、
東京近郊の大学では、
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たとえば、東京の西部、八王子周辺には多くの大学があります。
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学生の動きをみているととても興味深い傾向があるのです。
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つまり、学業よりもバイトや遊びに都合のいい立地の賃貸物件に
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