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2016年01月12日 [融資/ファイナンス]
≪不動産投資≫シミュレーションは「想定数字の根拠」が重要！
今日は、神奈川県横浜市のサトシさんのご質問にお答えします。
「雨宮さんにお聞きしたいのは、
物件を購入するにあたり、
私も、金融機関からお金を借りることになると思いますが、
よく、有利な条件で融資を受けるためには、
求められた提出資料以外にも、
シミュレーションなどを作成してプレゼンするといい、
なんていう話を聞きますがどうなんでしょうか。
どのようなことに気を付けたらいいのでしょうか。
まだ、私は購入したことがないのですが、
その辺教えていただけたらうれしいです。
よろしくお願いいたします」
サトシさんのいう、「有利な条件」というのが
少々漠然としているのですが、
まあ、一般的に言えば、いかに低利で融資を受けられるか、
ということになるでしょうね。
話を整理します。
まず、金融機関から融資を受ける際に必要な提出書類を
簡単に押さえておきましょう。
金融機関によって違いがありますが、
おおむね次のような資料が必要になります。
不動産チラシ、レントロール、登記簿謄本、公図、建物図面、
源泉徴収票３年分（会社員の場合）
商売をしている方は確定申告書３年分（不動産収入のある人も）
いろいろと必要になる書類があります。
そして、サトシさんが言っているように、
金融機関から必要とされなくても、
借りる際に用意をしておくと有利なものがあるかどうかという点は
確かに興味がありますよね。
私は、
あなたの「経歴書」や「金融資産ポートフォリオ」、
「収支シミュレーション」はあると有利だと思います。
金融機関にとって一番恐れることは、何でしょうか。
それは、貸したお金を返してもらえないことです。
つまり、金融機関の担当者が抱いている関心は、
ズバリ、あなたにお金を貸して、
ちゃんとお金を返してくれるのだろうか、
利息を支払ってくれるのだろうかというポイントなのです。
だから、あなたは、金融機関に対して、
借りたお金に利子をつけてしっかりお返しするという
確信を持たせるだけの材料を
提供してあげることが重要になるのです。
あなたが、いかによい借り手であるかを
金融機関を理解してもらうために、
「経歴書」と「金融資産ポートフォリオ」、
「収支シミュレーション」を作成して説得するのです。
まず「経歴書」を準備しましょう。
職業、仕事の内容、勤務年数、収入、職務経歴などを
Ａ４判１枚にまとめます。
あなたの「属性」についての判断材料を
こちらから積極的に開示するのです。
「金融資産ポートフォリオ一覧」については、
預貯金、株式、投資信託などを一覧にしたものを作成します。
通帳や証券会社から送付された取引残高報告書のコピーを
証拠として添付しておくと信頼性が高まります。
この金融資産一覧については、
必須の提出書類になっている金融機関も結構あります。
そして、最後に「収支シミュレーション」です。
あなたが計画している不動産賃貸事業で、
いったいいくらのキャッシュフローがあがるのか。
入居率などの想定を変えてみたり、借入金利を変更して、
いくつかのケースでシミュレーションをしてみることです。
でも、残念なことを申し上げますが、
シミュレーションを作成したこと自体を
高く評価してくれる金融機関は少ないと言っていいでしょう。
一番重要なことは、
それぞれの想定にあたって使用した数字の根拠です。
実は、金融機関の担当者はその根拠にとても関心をもっています。
なぜならば、
数字の想定のし方一つで、
あなたの事業能力を判断することができるからです。
この想定の仕方が甘いと、
金融機関の担当者に能力を疑われてしまいかねません。
これをやったから、コンマ何％金利が下がるなどと
言うことはできません。
しかし、
金融機関にとってあなたが安心して貸し出しをできる
相手だと説得することができれば、
おのずと、金利面など条件面にも反映されてきます。
収支シミュレーションで、
事業をよく見せようと無理をすることだけは絶対にしないでください。
相手は、事業の数字を見るプロです。
あなたを、見通しの甘い事業者ととらえるだけです。
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少々漠然としているのですが、
まあ、一般的に言えば、いかに低利で融資を受けられるか、
ということになるでしょうね。
話を整理します。
まず、金融機関から融資を受ける際に必要な提出書類を
簡単に押さえておきましょう。
金融機関によって違いがありますが、
おおむね次のような資料が必要になります。
不動産チラシ、レントロール、登記簿謄本、公図、建物図面、
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商売をしている方は確定申告書３年分（不動産収入のある人も）
いろいろと必要になる書類があります。
そして、サトシさんが言っているように、
金融機関から必要とされなくても、
借りる際に用意をしておくと有利なものがあるかどうかという点は
確かに興味がありますよね。
私は、
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「収支シミュレーション」はあると有利だと思います。
金融機関にとって一番恐れることは、何でしょうか。
それは、貸したお金を返してもらえないことです。
つまり、金融機関の担当者が抱いている関心は、
ズバリ、あなたにお金を貸して、
ちゃんとお金を返してくれるのだろうか、
利息を支払ってくれるのだろうかというポイントなのです。
だから、あなたは、金融機関に対して、
借りたお金に利子をつけてしっかりお返しするという
確信を持たせるだけの材料を
提供してあげることが重要になるのです。
あなたが、いかによい借り手であるかを
金融機関を理解してもらうために、
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「収支シミュレーション」を作成して説得するのです。
まず「経歴書」を準備しましょう。
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あなたの「属性」についての判断材料を
こちらから積極的に開示するのです。
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必須の提出書類になっている金融機関も結構あります。
そして、最後に「収支シミュレーション」です。
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いったいいくらのキャッシュフローがあがるのか。
入居率などの想定を変えてみたり、借入金利を変更して、
いくつかのケースでシミュレーションをしてみることです。
でも、残念なことを申し上げますが、
シミュレーションを作成したこと自体を
高く評価してくれる金融機関は少ないと言っていいでしょう。
一番重要なことは、
それぞれの想定にあたって使用した数字の根拠です。
実は、金融機関の担当者はその根拠にとても関心をもっています。
なぜならば、
数字の想定のし方一つで、
あなたの事業能力を判断することができるからです。
この想定の仕方が甘いと、
金融機関の担当者に能力を疑われてしまいかねません。
これをやったから、コンマ何％金利が下がるなどと
言うことはできません。
しかし、
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相手だと説得することができれば、
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