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2016年01月23日 [物件入手]
≪不動産投資≫土の露出した敷地をもつアパート
■現地での物件調査で盲点となるリスクとは
今日は、オーナーチェンジで中古の不動産投資物件を買う際の
ちょっと変わったリスクについてお話しします。
注意したいのは、敷地の多くの部分で、土が露出している物件です。
実は、このように土が露出している不動産投資物件は、
後々、雑草に悩まされることが多いのです。
この雑草の存在が、不動産投資家にとっては結構面倒です。
このような物件は、都市部の物件よりも、
郊外部の物件に見られるのも特徴です。
購入する時には、売り主や業者がきれいに草をとっているので、
現地を見に行っても、何も感じない方が多いのですが、
そこが盲点になっています。
ただ単に化粧砂利を敷いて、ごまかしている場合もあります。
特に、雑草が少ない冬に現地を見て購入する場合には、
気にならないことが多いので気を付けてください。
そういった不動産投資物件を買って、次の夏が来たときに、
あたり一面が雑草でぼうぼうになることがよく起きます。
賃貸経営においては、
雑草が生えているだけで「物件力」が大きく低下してしまいます。
空室が発生して、入居者を募集する際にも、
草が生えた状態でほったらかしにしていたら、
内見のお客さんに敬遠されてしまうのは言うまでもありません。
しかし、影響は新規募集だけに限りません。
既に入居している方たちにも悪影響を及ぼします。
自分の生活している環境が悪化するのですから、
入居者の方々は、いい思いはしませんし、
一番の問題点は、
入居者の物件を清潔に保とうという気持ちが
著しく低下してしまうことです。
そうなると、物件の清潔感が一気に損なわれてしまうのです。
草ぐらいいいじゃないか、と甘く見ていると
大きな痛手を被ることになります。
こういうお話をしている私ですが、
所有物件の一つである学生アパートが、
敷地の大部分で土が露出している物件です。
敷地が１００坪以上あるので草の問題は頭が痛いです。
今日も、炎天下で半日かけての草取りを行いました。
６時間で４５リットルのゴミ袋が２０袋。
フラフラになって、汗をダラダラ滴り落としながら、
雑草と死闘を繰り広げました。
前回草取りをしたのが６月ですから、
たったひと月で敷地内の雑草が
警戒レベルの状態になってしまったことになります。
敷地が土で露出しているような中古の不動産投資物件を購入するときには、
そんな雑草のことまで考えて買うことが重要になっています。
もちろん、土の露出した物件を絶対買ってはいけない
というわけではありません。
割安な条件で、賃貸経営上、有望な物件であれば購入もＯＫです。
収支が見合えば、
購入後すぐに敷地にコンクリートを打ってしまうという方法もあります。
防草シートを全面に張り巡らしたうえで、
砂利を敷いてしまう方法もあるでしょう。
ただ、いずれにしても大きなコストが発生しますので、
収支計算をしっかりと行ってください。
また、不動産投資の本などには、
雑草の処理作業について、
地域にあるシルバー人材センターに依頼すれば安く済むといった
ノウハウが出ています。
それは、その通りなのですが、
敷地面積が広いとそれなりのコストがかかりますし、
とにかく草の成長は早いもので、頻繁に処理が必要なため、
どうしても手のかかる作業になります。
私の場合は、
だいたい利回りで２～３％ぐらいのアドバンテージがあれば、
土の露出した敷地をもつ物件でも購入することにしています。
これから中古の不動産投資物件を買われる方は、
こまかいことですが、雑草問題にも気を付けてください。
通常は、物件が売りに出ている時は、雑草が１本もない状態で販売されています。
買った後で、雑草に苦しめられないよう注意してください。
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このような物件は、都市部の物件よりも、
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購入する時には、売り主や業者がきれいに草をとっているので、
現地を見に行っても、何も感じない方が多いのですが、
そこが盲点になっています。
ただ単に化粧砂利を敷いて、ごまかしている場合もあります。
特に、雑草が少ない冬に現地を見て購入する場合には、
気にならないことが多いので気を付けてください。
そういった不動産投資物件を買って、次の夏が来たときに、
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雑草が生えているだけで「物件力」が大きく低下してしまいます。
空室が発生して、入居者を募集する際にも、
草が生えた状態でほったらかしにしていたら、
内見のお客さんに敬遠されてしまうのは言うまでもありません。
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というわけではありません。
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収支が見合えば、
購入後すぐに敷地にコンクリートを打ってしまうという方法もあります。
防草シートを全面に張り巡らしたうえで、
砂利を敷いてしまう方法もあるでしょう。
ただ、いずれにしても大きなコストが発生しますので、
収支計算をしっかりと行ってください。
また、不動産投資の本などには、
雑草の処理作業について、
地域にあるシルバー人材センターに依頼すれば安く済むといった
ノウハウが出ています。
それは、その通りなのですが、
敷地面積が広いとそれなりのコストがかかりますし、
とにかく草の成長は早いもので、頻繁に処理が必要なため、
どうしても手のかかる作業になります。
私の場合は、
だいたい利回りで２～３％ぐらいのアドバンテージがあれば、
土の露出した敷地をもつ物件でも購入することにしています。
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