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2016年02月06日 [物件入手]
≪不動産投資≫学生向けアパート経営、学校に近いなりのリスクもある！
■あなたの１Ｒに５，６人が住んでいたらどうしますか！
本日は、「学生物件、学校に近いなりのリスクもある！」
というテーマでお話ししたいと思います。
アパート・マンション経営をするにあたって、
お客さんのターゲットがはっきりしているということは
とても大切なことです。
誰が借りてくれるのかよく分からないまま、
物件を所有してみたけど、
結局借りてくれるお客さんがあまりいなかったでは
しゃれになりません。
ある特定の大学の学生をターゲットにできる物件というのは
お客さんが明確な分、賃貸経営としては有利です。
もちろん、それだからこそ供給過剰になっているエリアもあります。
ターゲットが明確な分、
誰でもその学生を対象にアパマン経営を考えるので、
需給関係が崩れやすいとは言えます。
また、大学の経営自体が上手くいかず、
経営破たんなんてことも珍しいことではありません。
でも、このようなリスクを抱えていたとしても
学生をターゲットとする賃貸経営を否定しません。
〝大学町〟といわれる地域でアパマン経営をする際には、
事前に、需給リスクや学校の破たんリスクなどを
しっかりチェックすればいいだけのことです。
むしろお客さんのターゲットがはっきりしているのですから、
お客さんに選ばれる要素が何かを意識して
賃貸経営を行えばいいので戦いやすいと言えます。
ただし、売りに出ている大学近隣の物件を購入される投資家さんは
若干注意が必要です。
それは、
自宅外通学生の「通学圏」の大きさが
大学によって、全く異なるからです。
東京や大阪などの大都市圏にある有名マンモス大学では、
アパートやマンションを借りるにしても、
地方から初めて出てくる新入学生の場合でも
電車を利用して１５分くらいの通学はＯＫです。
まあ、このようなケースでは、
大家さん側からみれば、
特定の１校ではなく、近隣のいくつかの大学から、
お客さんを集めるという形になります。
これに対して、
郊外や地方にある小規模な大学の場合は、
賃貸マーケット上の明確な通学圏があります。
これをしっかりマークしておく必要があります。
関東地方の郊外にある学生規模２０００人前後の
ある小規模大学の例をお話します。
自宅通学以外の学生はその半数以上が
徒歩１０分圏内のアパートやマンションを選択しています。
そうなると、自転車で６、７分とか、
たとえ、お隣の駅にある物件でも選択肢から外れてしまうのです。
大学生をターゲットにした近隣物件を購入する場合には、
大学の学生課（生協が物件紹介を行う場合は生協）などで、
通学圏調査を十分にしておくことです。
今までの話をお聞きになった方の中に、
「それなら、大学の目の前にある物件が売りに出たら
すぐに買い判断をすればいいんじゃないか」と
感じた方もいると思います。
しかし、そう簡単ではないところが賃貸経営の奥深いところです。
実は、運用上、とても難しい問題があるのです。
売買を扱う不動産業者は、このような物件が出た場合、
「大学のすぐ目の前、こんな有利な物件まず出ないですよ」
なんて煽ることが多いと思います。
でも、近いからこそ発生するリスクがあるのです。
あまり言われないことですが、
一言で言えば、
大学の超近隣物件には「学生のたまり場リスク」があるです。
たまり場になると、
夜になると、部屋での酒盛り、
大声で叫ぶなどの近隣住戸を巻き込んだ騒音問題が絶えません。
また、
いつの間にか仲間が住みつき、
１Ｒや１Ｋの部屋で、２、３人が常時生活している
なんてことが起きやすいのです。
海外からの留学生の場合、
狭い部屋に５，６人が住んでしまうなんてケースもありました。
特に遠隔地に大家さんが住んでいる場合には、
頻繁にチェックができないので、
問題が大きくなってから対応に追われることになりかねません。
大学近隣物件はこの辺の判断が難しいところです。
私の経験上、近隣物件であれば、
５分～１０分くらいの物件に比較的問題が少ないですが、
絶対ということはありません。
もちろん、大学の目の前でも、
入居される学生の審査がしっかりできている物件では、
何も問題が起きていない物件もあります。
ただ、ほんの少しの時間でそこまで見抜くのは、
至難のワザではあります。
いずれにせよ、十分な検討が必要になります。
くれぐれもご注意ください。
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物件を所有してみたけど、
結局借りてくれるお客さんがあまりいなかったでは
しゃれになりません。
ある特定の大学の学生をターゲットにできる物件というのは
お客さんが明確な分、賃貸経営としては有利です。
もちろん、それだからこそ供給過剰になっているエリアもあります。
ターゲットが明確な分、
誰でもその学生を対象にアパマン経営を考えるので、
需給関係が崩れやすいとは言えます。
また、大学の経営自体が上手くいかず、
経営破たんなんてことも珍しいことではありません。
でも、このようなリスクを抱えていたとしても
学生をターゲットとする賃貸経営を否定しません。
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事前に、需給リスクや学校の破たんリスクなどを
しっかりチェックすればいいだけのことです。
むしろお客さんのターゲットがはっきりしているのですから、
お客さんに選ばれる要素が何かを意識して
賃貸経営を行えばいいので戦いやすいと言えます。
ただし、売りに出ている大学近隣の物件を購入される投資家さんは
若干注意が必要です。
それは、
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大学によって、全く異なるからです。
東京や大阪などの大都市圏にある有名マンモス大学では、
アパートやマンションを借りるにしても、
地方から初めて出てくる新入学生の場合でも
電車を利用して１５分くらいの通学はＯＫです。
まあ、このようなケースでは、
大家さん側からみれば、
特定の１校ではなく、近隣のいくつかの大学から、
お客さんを集めるという形になります。
これに対して、
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賃貸マーケット上の明確な通学圏があります。
これをしっかりマークしておく必要があります。
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徒歩１０分圏内のアパートやマンションを選択しています。
そうなると、自転車で６、７分とか、
たとえ、お隣の駅にある物件でも選択肢から外れてしまうのです。
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今までの話をお聞きになった方の中に、
「それなら、大学の目の前にある物件が売りに出たら
すぐに買い判断をすればいいんじゃないか」と
感じた方もいると思います。
しかし、そう簡単ではないところが賃貸経営の奥深いところです。
実は、運用上、とても難しい問題があるのです。
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「大学のすぐ目の前、こんな有利な物件まず出ないですよ」
なんて煽ることが多いと思います。
でも、近いからこそ発生するリスクがあるのです。
あまり言われないことですが、
一言で言えば、
大学の超近隣物件には「学生のたまり場リスク」があるです。
たまり場になると、
夜になると、部屋での酒盛り、
大声で叫ぶなどの近隣住戸を巻き込んだ騒音問題が絶えません。
また、
いつの間にか仲間が住みつき、
１Ｒや１Ｋの部屋で、２、３人が常時生活している
なんてことが起きやすいのです。
海外からの留学生の場合、
狭い部屋に５，６人が住んでしまうなんてケースもありました。
特に遠隔地に大家さんが住んでいる場合には、
頻繁にチェックができないので、
問題が大きくなってから対応に追われることになりかねません。
大学近隣物件はこの辺の判断が難しいところです。
私の経験上、近隣物件であれば、
５分～１０分くらいの物件に比較的問題が少ないですが、
絶対ということはありません。
もちろん、大学の目の前でも、
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