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2016年02月07日 [物件調査]
≪不動産投資≫賃貸客を供給してくれる施設の移転リスク
■１つの企業や工場だけに依存するアパート経営は要注意！
本日は、「賃貸客を供給してくれる施設の移転リスク」について
お話しします。
不動産投資家の方は、
あちらこちらで売り物件が出ると、
その物件の可能性についていろいろと検討を重ねると思います。
当然のことながら、いいことばかりではなく、
数々のリスクも存在しています。
これから物件を購入しようと考えられている初心者の方も、
物件探しをされる中で、
まず、その物件を購入して賃貸経営を行ったときに、
どれだけお客さんを集められるだろうか、を
考えると思います。
物件の周辺に、企業や工場、大学、専門学校など、
お客さんを供給してくれそうな施設があれば、
賃貸事業の収益性も有望になるでしょう。
ただ、そのような施設がある場合でも、
いつでもお客さんの供給が保証されているわけではありません。
私が、２０００キロに及ぶ
賃貸マーケット実踏徒歩調査をした中で、
一番危険性を感じるのが、
１つの企業や工場だけに依存する賃貸物件です。
企業城下町にぶら下がっているアパートやマンションで
溢れ返っているエリアです。
私のクライアントの不動産投資家さんや、
セミナーに参加してくれた方々の中では、
むしろ「大学の移転リスク」を心配されているのが目立ちます。
ビジネス誌や新聞などで、
一時期、大学が学生獲得のためにロケーションを
より便利な都市部へ移転する「都心回帰」が
頻繁に取り上げられたからのようです。
しかし、私は、
大学移転よりも、企業の移転リスクの方が
危険度が高いと考えています。
それは、
企業の移転リスクの方が、
アンテナを張っていても読みにくいからです。
大学であれば、キャンパスの整備計画などに
注意深くアンテナを張っていれば、
移転の可能性は比較的つかみやすいといえます。
よく心配される破綻リスクについても、
学生の獲得状況や事業の収支、
キャンパス内の設備の整備計画などをチェックすれば
ある程度の予想をすることができます。
それに対し、
企業の移転については、
その原因となるビジネス環境が
思いもよらぬ短時間で激変する傾向が強いのです。
企業城下町のように、
ある企業１社だけに依存している場合には、
その企業に何かあった時には、
とてつもないリスクが一気に顕在化してしまいます。
１つだけに依存しているように見える物件の購入する時は、
そのカギとなる施設がなくなった場合にも、
お客さんが呼べるかどうかを必ず検討することが重要です。
よく、そのような物件が売りに出されるときには、
「〇〇の工場からのお客さん需要がとても強いです！」
のようなセールスキャッチが躍っています。
どうしても魅力的な長所にすぐに飛びついてしまいがちです。
でも、
魅力的で強力な長所が提示されているときこそ、
それがなくなったときのことを想定してください。
お客さんの需要面でＰＲされた物件については、
それ以外のお客さんの存在について
考えもしなかったという方が多いので要注意です。
さらにたちが悪いのは、
１つの企業や工場にだけ依存している物件は、いざというときに、
売りが殺到し、売却という出口戦略が取れません。
買い手も全くいないという状況に直面します。
いざという時に、どのように行動して、
局面打開を図るかを事前によく検討しておくことが必要です。
そう言えば、何年前だったか、
今話題になっているあの企業がらみで、
三重県亀山市の大家さんは大変な思いをしました。
悲惨な状況に悲鳴を上げていました。
自殺をしてしまった大家さんもいるそうです。
亀山モデルとして知られた液晶テレビを生産していた
シャープの工場が撤退し、
それを当て込んでいた賃貸物件は異常な空室状態に
追い込まれました。
入居者がゼロという物件や、
家賃が半額になっているという物件がゴロゴロしていたそうです。
大工場１つに頼っていた賃貸経営の脆弱性が
顕在化してしまった例です。
不動産投資物件を探されている方は、
ターゲットの物件が、企業や工場などの施設に依存する場合、
リスクを十分に理解して賃貸経営をスタートする必要があります。
そして、
１つの企業や工場だけに頼っている場合は、
特に慎重に検討をしてください。
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お話しします。
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数々のリスクも存在しています。
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物件探しをされる中で、
まず、その物件を購入して賃貸経営を行ったときに、
どれだけお客さんを集められるだろうか、を
考えると思います。
物件の周辺に、企業や工場、大学、専門学校など、
お客さんを供給してくれそうな施設があれば、
賃貸事業の収益性も有望になるでしょう。
ただ、そのような施設がある場合でも、
いつでもお客さんの供給が保証されているわけではありません。
私が、２０００キロに及ぶ
賃貸マーケット実踏徒歩調査をした中で、
一番危険性を感じるのが、
１つの企業や工場だけに依存する賃貸物件です。
企業城下町にぶら下がっているアパートやマンションで
溢れ返っているエリアです。
私のクライアントの不動産投資家さんや、
セミナーに参加してくれた方々の中では、
むしろ「大学の移転リスク」を心配されているのが目立ちます。
ビジネス誌や新聞などで、
一時期、大学が学生獲得のためにロケーションを
より便利な都市部へ移転する「都心回帰」が
頻繁に取り上げられたからのようです。
しかし、私は、
大学移転よりも、企業の移転リスクの方が
危険度が高いと考えています。
それは、
企業の移転リスクの方が、
アンテナを張っていても読みにくいからです。
大学であれば、キャンパスの整備計画などに
注意深くアンテナを張っていれば、
移転の可能性は比較的つかみやすいといえます。
よく心配される破綻リスクについても、
学生の獲得状況や事業の収支、
キャンパス内の設備の整備計画などをチェックすれば
ある程度の予想をすることができます。
それに対し、
企業の移転については、
その原因となるビジネス環境が
思いもよらぬ短時間で激変する傾向が強いのです。
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ある企業１社だけに依存している場合には、
その企業に何かあった時には、
とてつもないリスクが一気に顕在化してしまいます。
１つだけに依存しているように見える物件の購入する時は、
そのカギとなる施設がなくなった場合にも、
お客さんが呼べるかどうかを必ず検討することが重要です。
よく、そのような物件が売りに出されるときには、
「〇〇の工場からのお客さん需要がとても強いです！」
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どうしても魅力的な長所にすぐに飛びついてしまいがちです。
でも、
魅力的で強力な長所が提示されているときこそ、
それがなくなったときのことを想定してください。
お客さんの需要面でＰＲされた物件については、
それ以外のお客さんの存在について
考えもしなかったという方が多いので要注意です。
さらにたちが悪いのは、
１つの企業や工場にだけ依存している物件は、いざというときに、
売りが殺到し、売却という出口戦略が取れません。
買い手も全くいないという状況に直面します。
いざという時に、どのように行動して、
局面打開を図るかを事前によく検討しておくことが必要です。
そう言えば、何年前だったか、
今話題になっているあの企業がらみで、
三重県亀山市の大家さんは大変な思いをしました。
悲惨な状況に悲鳴を上げていました。
自殺をしてしまった大家さんもいるそうです。
亀山モデルとして知られた液晶テレビを生産していた
シャープの工場が撤退し、
それを当て込んでいた賃貸物件は異常な空室状態に
追い込まれました。
入居者がゼロという物件や、
家賃が半額になっているという物件がゴロゴロしていたそうです。
大工場１つに頼っていた賃貸経営の脆弱性が
顕在化してしまった例です。
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ターゲットの物件が、企業や工場などの施設に依存する場合、
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