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2016年02月08日 [物件調査]
≪不動産投資≫空室率調査はどこまで需給状況を反映するか
■周辺で大規模な再開発プロジェクトが実施されていると…
本日は、「空室率調査はどこまで需給状況を反映するか」
についてのお話です。
不動産投資をテーマにしたセミナーで
お話をさせていただく時、
必ず、「４つの賃貸力」についてお話しさせてもらっています。
私が考える
不動産投資や賃貸経営を成功に導くために重要な
「４つの賃貸力」とは、
① 物件の賃貸力
② エリアのもつ賃貸力
③ 近隣不動産業者の賃貸力（客付け力）
④ 大家さんが作りだす賃貸力
です。
どれもが賃貸経営を成功させるためになくてはならない賃貸力ですが、
オーナーチェンジで不動産投資物件を購入する際に、
多くの投資家さんに欠けているのが
②のエリアのもつ賃貸力の吟味です。
エリアのもつ賃貸力とは、早い話が、物件周辺の需給状態です。
需給状態のいいエリアで不動産投資を行った方が
成功の近道であるのは当然のことですよね。
では、どうすればいいでしょうか。
足で稼いで実際にどれだけ、賃貸住宅が稼働しているか、
自分で調査するのが確実です。
私が、よく質問されるのが、
どれくらいの範囲を調べればいいのですか、ということです。
その答えは、東京などの都市部では、
物件を中心にして半径２００～３００ｍで十分です。
あなたがすべきことは、ゼンリンの住宅地図を用意しておいて、
地図のアパートやマンションのところに、記録すればいいだけです。
書き方は自分が分かればＯＫです。
たとえば、１Ｆ○○×○ 2Ｆ○×○○ などと書けばいいでしょう。
そして、後は家に帰って集計するだけです。
空室かどうかをどこで見るかですが、
窓のカーテンの有無やガス栓の開閉で見れば簡単です。
たまに、
購入前に空室率の調査をやったのに、
物件購入後すぐ、地域の需給状況を反映していないと感じた
という不動産投資家の方がいます。
本来、足で稼ぐ空室率調査は需給状況を見るのに
大変有効な方法なのですが、
実は、誤差が大きくでるケースがあるのです。
もう、お気づきの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そうです。
３月や４月に調査をすると賃貸入居者が大きく動くので、
どうしても誤差が大きく出てしまうのです。
まあ、この時期の調査結果には誤差があると理解した上で、
データを参考にすれば何も問題はありません。
このような時期に売り物件が出て、
そんな時に調査をしなければならない場合には、
出てきた空室率の結果に、プラス、マイナス２０％の誤差は
見込んでおいた方が賢明です。
たとえば、空室率の結果が１５％であれば、
１２％～１８％の範囲で考えればいいでしょう。
このような時期に不動産投資物件が売りに出たときには、
客付け不動産業者へのヒアリング結果も重視して考えればいいのです。
業者さんへの客付けの状況を聞いて、
空室率調査の結果とつきあわせて、
真の稼働状況を割り出していくことが重要です。
需給状況の実情を正確に反映しないケースで
注意すべき事例をもう一つご紹介します。
それは、
物件が郊外地域に立地していて、
周辺で大規模な再開発プロジェクトが実施されている場合です。
このような場合に何が起きるでしょうか。
実は、再開発プロジェクトで大きな工事が始まると、
多くの作業員のために事業を担当する企業が、
周辺の賃貸物件を社員寮代わりに借り上げることがあります。
そうすると、
周辺の空き物件が一時的に埋まることがあるのです。
空室率が５％も下がるケースもあります。
しかし、そんな時に空室率調査をして、
いい結果に気分をよくして物件を購入したら、
その後、プロジェクトが終了し、借り上げ物件の空室が一気に
増加したなんていうことが起こるのです。
空室が増加して、空室率が悪化した状態がむしろ真の姿なのです。
ですので、需給調査をする際には、周辺の再開発プロジェクトも
チェックしておくべきです。
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についてのお話です。
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お話をさせていただく時、
必ず、「４つの賃貸力」についてお話しさせてもらっています。
私が考える
不動産投資や賃貸経営を成功に導くために重要な
「４つの賃貸力」とは、
① 物件の賃貸力
② エリアのもつ賃貸力
③ 近隣不動産業者の賃貸力（客付け力）
④ 大家さんが作りだす賃貸力
です。
どれもが賃貸経営を成功させるためになくてはならない賃貸力ですが、
オーナーチェンジで不動産投資物件を購入する際に、
多くの投資家さんに欠けているのが
②のエリアのもつ賃貸力の吟味です。
エリアのもつ賃貸力とは、早い話が、物件周辺の需給状態です。
需給状態のいいエリアで不動産投資を行った方が
成功の近道であるのは当然のことですよね。
では、どうすればいいでしょうか。
足で稼いで実際にどれだけ、賃貸住宅が稼働しているか、
自分で調査するのが確実です。
私が、よく質問されるのが、
どれくらいの範囲を調べればいいのですか、ということです。
その答えは、東京などの都市部では、
物件を中心にして半径２００～３００ｍで十分です。
あなたがすべきことは、ゼンリンの住宅地図を用意しておいて、
地図のアパートやマンションのところに、記録すればいいだけです。
書き方は自分が分かればＯＫです。
たとえば、１Ｆ○○×○ 2Ｆ○×○○ などと書けばいいでしょう。
そして、後は家に帰って集計するだけです。
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もう、お気づきの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そうです。
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どうしても誤差が大きく出てしまうのです。
まあ、この時期の調査結果には誤差があると理解した上で、
データを参考にすれば何も問題はありません。
このような時期に売り物件が出て、
そんな時に調査をしなければならない場合には、
出てきた空室率の結果に、プラス、マイナス２０％の誤差は
見込んでおいた方が賢明です。
たとえば、空室率の結果が１５％であれば、
１２％～１８％の範囲で考えればいいでしょう。
このような時期に不動産投資物件が売りに出たときには、
客付け不動産業者へのヒアリング結果も重視して考えればいいのです。
業者さんへの客付けの状況を聞いて、
空室率調査の結果とつきあわせて、
真の稼働状況を割り出していくことが重要です。
需給状況の実情を正確に反映しないケースで
注意すべき事例をもう一つご紹介します。
それは、
物件が郊外地域に立地していて、
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このような場合に何が起きるでしょうか。
実は、再開発プロジェクトで大きな工事が始まると、
多くの作業員のために事業を担当する企業が、
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そうすると、
周辺の空き物件が一時的に埋まることがあるのです。
空室率が５％も下がるケースもあります。
しかし、そんな時に空室率調査をして、
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