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2016年03月21日 [物件調査]
≪不動産投資≫封水トラップのない物件
■思わぬキャッシュアウトで不動産投資に暗雲が…
本日のテーマは、
「封水トラップ（排水トラップ）のない物件」です。
アパートやマンションといった
賃貸物件に限らないのですが、
人が快適に生活するためには、封水がとても大切だと思っています。
以前、不動産投資を始めようと考えられている初心者の方に
フウスイといったら、「風水」ですか、
と勘違いされてしまったことがあります。
「風水」ではなく、「封水」です。
封水トラップは、排水トラップとか、単にトラップとも呼びます。
排水設備の配管の途中に設けられ、
水（封水といいます）を貯めることによって、
排水は自由に流すことはできるけど、
下水道の悪臭や害虫を屋内へ侵入するのを防ぐ器具のことです。
下水道の中には、いろいろな物質が混ざり合うことで、
有毒なガスも発生することがあります。
人間の健康に害を及ぼす可能性のあるものもありますので、
そういったガスの侵入を防ぐ意味でも
トラップという設備は大切です。
よく、洗面台の下を開けると、
配管がＳ字型に曲がっているのを目にすることがよくあると思います。
これなんかは、まさしくトラップなのです。
あの曲がった場所に、一定の水がいつも溜まっていて、
下から悪臭や虫が上がらないようにしているのです。
もっと簡単に言うと、水洗トイレを見れば分かりますよね。
いつも下に水が溜まっています。
ただ、困ったことに、
トラップは、排水管には必須の設備なんですが、
この設備がついていない〝欠陥〟不動産投資物件が存在しているのです。
オーナチェンジで1棟モノ不動産投資物件を購入する場合には
くれぐれも注意してください。
といっても、満室の状態で売買される場合には、
実際に室内を見られないので、
現実的には、このリスクを避けるのはなかなか難しいです。
ただ、空室になっている部屋がある場合には、
必ず、室内を見せてもらってください。
そして、水回りの封水トラップの存在をチェックしてください。
一番簡単なのは、洗面下のチェックです。
必ず配管をＳ字やＰ字曲げて、水を溜めているとは限りませんが、
曲がっている配管が入っている場合には、大丈夫です。
シンクの排水口のすぐ下に、
円筒形のトラップが入っている場合もあります。
よく分からなかったら、
シンクの排水口近くに顔を近づけて臭いをかんでみてください。
トラップが入っていればそんなに臭うことはありません。
あと、長期間空室になっている場合には、
封水自体が蒸発している場合もありますので、
水を流してから、確認してみてください。
洗濯機置き場は正直言ってなかなか分からないです。
防水パンの下の配管が
そのまま直接または直線的に下水につながっているなんていう
物件もあり、こわいですね。
見えない部分にトラップにあればいいのですが…。
こちらも自分の嗅覚で判断してください。
封水トラップが設置されていない物件は、
不動産投資家さんにとって、
まさしく〝トラップ〟（わな）になってしまうのです。
そのような〝欠陥〟をもった不動産投資物件を購入してしまうと、
入居者からクレームが入る可能性がきわめて高くなります。
結局、全戸にトラップを設置していかなければならず、
思いもよらぬキャッシュアウトを引き起こしてしまいます。
購入を検討している物件に空室があったら、
絶対に水回りを確認してくださいね。
せっかくですので、
トラップに関するプラスアルファの知識をもう一つ。
二重トラップ（ダブルトラップ）をしてはいけない
ということも覚えておいてください。
二重トラップとは、１つの配管に
２個以上のトラップを接続することです。
これをしてしまうと、排水不良を起こし、
排水の流れがきわめて悪くなってしまいます。
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「風水」ではなく、「封水」です。
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水（封水といいます）を貯めることによって、
排水は自由に流すことはできるけど、
下水道の悪臭や害虫を屋内へ侵入するのを防ぐ器具のことです。
下水道の中には、いろいろな物質が混ざり合うことで、
有毒なガスも発生することがあります。
人間の健康に害を及ぼす可能性のあるものもありますので、
そういったガスの侵入を防ぐ意味でも
トラップという設備は大切です。
よく、洗面台の下を開けると、
配管がＳ字型に曲がっているのを目にすることがよくあると思います。
これなんかは、まさしくトラップなのです。
あの曲がった場所に、一定の水がいつも溜まっていて、
下から悪臭や虫が上がらないようにしているのです。
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物件もあり、こわいですね。
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二重トラップ（ダブルトラップ）をしてはいけない
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