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2016年04月07日 [入居者募集]
≪空室対策≫ペット可物件への移行
■「全空」に近いほど導入は容易になる
本日は、
横浜市のヒロさんからのご質問にお答えします。
「雨宮さん、いつもブログを楽しく拝見しています
私は、築３０年以上経過するアパートを所有し、
賃貸経営をしているのですが、
空室に頭を悩ませています。
お世辞にもおしゃれな感じはしませんし、
最寄りの駅からも２０分もかかります。
現在、１０戸のうち、6戸が空室になっています。
そこで、この物件をペット可にして、
何とか空室を埋め、稼働率を上げようと考えているのですが、
どのような点に気を付けたらいいか、アドバイスをお願いします」
という内容です。
確かに、ペット可物件というのは、
まだ供給される物件が少ないのが現状です。
したがって、空室対策として大変有効です。
ヒロさんの物件の周囲では、
どの程度ペット可物件があるでしょうか。
まず、ペット可物件にした際に、どれくらいの競合物件があるのか、
調べてみることをお勧めします。
当然、競合物件が少ないほど、
空室対策として効果を発揮することになります。
もし、管理会社を使っているのなら、
管理会社に行って、周囲のペット可物件について聞いてみてください。
また、スーモやアットホームなど、大手の賃貸ポータルサイトで、
ペット可の物件がどれくらいあるかを検索してみてください。
さて、ペット不可だった物件をペット可物件にする際、
一番注意しなければならないことは、
既存のご入居者からのクレームです。
このクレームがネックになることが多々あります。
ですので、
全空に近い物件ほど、
ペット可に移行するのが楽になります。
ヒロさんの場合、
6割のお部屋が空室になっているということで、
スムーズにペット可物件に移行できる
可能性はあります。
「ペット不可だったから入居したのに」とクレームをつけられ、
揉めることがあります。
静かな環境を気にいって入居したのに、
突然、ペット可になって騒々しくなってはかなわない
ということは理解できます。
大家さんとしては、空室対策のためにペット可にしたい、
でも、入居者が文句をつけてくるかもしれない、
という不安を抱えている状態が続くと心配ばかりが募ると思います。
そこで、このような場合は、
クレームを言ってくる入居者がいないかどうか、
事前に探りを入れることが重要になります。
普段から、入居者の言動に注意を払っている大家さんなら、
何となく、あの入居者は何かいってくるかもしれないというのは
分かるかもしれません。
大家さんか勝手にペット可物件に移行し、
導入後にクレームをつけられると、大変解決が難しくなります。
そこで、現在入居されている方に、
「コーポ○○は、○月○日より、ペット可物件となります」
というような事前告知を出して反応を見るのです。
その際には、ペット可物件になっても、
平穏で静かな環境が保たれる旨の説明を入れることも大切です。
どのようなペットが対象となるかを説明しておくことが必要です。
爬虫類や危険動物を飼われては、
他の入居者も文句を言いたくなるのは当然です。
具体的には、
限定的に「小型犬１匹のみ」などとするといいと思います。
そして、
ペット可物件にする際、
ペットを登録制にすることがとても重要になります。
登録したペット以外は飼ってはいけないようにしておき、
常に、どのようなペットが飼われているか、
把握できるようにしておきます。
登録するときには、
写真を提出してもらうようにしましょう。
さて、ペット可物件に移行した場合、
契約の形態を、
契約の更新がない「定期借家契約」にしておきます。
入居後問題のあるペット飼育者とは、
再契約をしないで済むように、
「定期借家契約」にしておくことは
重要です。
さらに、家賃と敷金ですが、
家賃については、
その地域でのペット可物件の供給状況にもよりますが、
２０００円～３０００円アップというところでしょうか。
敷金についてはしっかりと確保しておくことが大切です。
プラス２カ月は欲しいところです。
ペット不可の時に１ヵ月であれば、３ヵ月分ということになります。
あまり上げてしまうと空室対策になりませんので、
その辺は調節してください。
そして、退去時の敷金の扱いについては、
契約時にしっかりと取り決めが必要です。
どうしても動物の臭いがのこります。
壁紙や畳などはすべて交換するために、
その費用を敷金で充当することなどを
特約などで細部にわたって、
契約書に書いておくことが重要です。
ペット可物件は、
空室対策として絶大な効果を発揮します。
リスク要素をよく考慮したうえで、
事前の準備もしっかり整えておくことが重要です。
■空室対策を強力サポート 雨宮憲之の公式ウェブサイト
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「マーケティングの視点に立った物件調査の参考書を待っていました！！」
「ここまで物件選びをマーケティングの観点から説明した書籍はなかったです！」
「クオリティーを保ちながら、平易な文章で書かれているので、分かりやすかった！」
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リスクを避ける物件見極めノウハウ満載の決定版
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■ネット書店「アマゾン」 ６部門で第１位 （2013年4月11日）
★ビジネス・経済部門 第１位
★投資・金融・会社経営部門 第１位
★産業研究部門 第１位
★不動産部門 第１位
★不動産投資部門 第１位
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「単行本ベストセラー第１位」 （2013年7月8日付）
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