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2016年04月12日 [経営管理]
≪賃貸経営≫原状回復工事の単価を入居時に決めておく
■事前設定価格との差で稼ぐ、したたかな戦略を持つ！
本日のテーマは、
「原状回復工事の単価を入居契約時に決めておく」です。
この方法を行えば、工事の際に、
キャッシュアウトを最小限にすることができますし、
場合によっては利益を上げることもできる場合があります。
そのポイントとなるのが、
原状回復工事の単価を入居契約時に決めておくということです。
そんなことか、とガックリしている方もいるかもしれませんが、
これを行っている大家さんは実に少ないのです。
工事費用の安い業者（もちろんしっかりと仕事をしていることが前提）
に依頼することと合わせて、これを行うことで、
原状回復での出費が大分助かるのです。
入居の契約時に
代表的な原状回復費用の単価を決めておきます。
たとえば、
クロス張り替え １２００円／㎡
クッションフロア張り替え ３５００円／㎡
ふすま張り替え ２５００円／㎡
網戸張り替え ３０００円／㎡
ハウスクリーニング（１Ｒ／１Ｋ） ２５０００円
ハウスクリーニング（２ＬＤＫ） ４００００円
ハウスクリーニング（３ＬＤＫ） ４５０００円
という具合にです。
単価は将来にわたって工事単価が上下しても、
この単価を適用するというのを確認しておくことです。
このように、契約時に取り決めておけば、
退去の際に、入居者との間で、高い、安いの議論にもなりません。
単価設定のポイントとしては、
相場か、ほんの少し高めの設定にしておくことです。
あとは、
大家さんの「企業努力」によって、
料金の安くて質の高い業者に依頼することができれば、
単価設定との価格差を稼ぐことができるのです。
例を挙げて説明をすれば、
クロスの張り替えなら
入居者とあらかじめ１２００円／㎡で取り決めておいて、
大家さんが８００円／㎡の業者さんに依頼すれば、
㎡あたり４００円が浮く計算になります。
たった４００円とバカにしないでください。
私の２ＬＤＫのお部屋は、
クロスの張り替え面積が１００㎡くらいあるので、
１室あたり４００００円も浮くのです。
クロスだけでこれだけ違ってくるのです。
もちろん、国土交通省のガイドラインでも
はっきりと明示されているように、
経年劣化や通常損耗は、
入居者に費用負担をさせることはできません。
入居者に責任のある場合でも、
入居年数に応じた負担割合でしか、
費用を負担させることができません。
ですから、この方法を使っても、入居者負担金だけで、
費用のすべてをまかなうのは結構難しいかもしれません。
でも、「塵も積もれば山となる」です。
この方法は、最初の設定単価が、著しく不当なものでなければ、
ご入居者の抵抗を受けることはありません。
あと、安い業者を見つけるには、
インターネットで検索を行えば、結構安い業者が出てきます。
あとは、電話の問い合わせ対応などで信用できるかを判断して、
依頼先を決めていきます。
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