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2016年04月19日 [物件入手]
≪不動産投資≫築浅物件は、急激な利回り低下を織り込むこと
■購入前に、周辺中古物件の相場家賃で、利回りを再計算する
本日は、
千葉市のユメちゃんからの御質問にお答えします。
「雨宮さん、こんにちは。
質問があるのですが、
実は、超築浅の不動産投資物件のことなんです。
私は、新築に近い超築浅物件を探しているのですが、
知り合いから、
買った後、利回りがドスンと下がる可能性があると言われました。
基本的なことかもしれないのですが、どういうことか、
解説していただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします」
ユメちゃん、ありがとうございます。
さて、本題の御質問についてお答えします。
お知り合いの言われたことはとても重要なことです。
結論から言うと、
築５年くらいまでの築浅の不動産投資物件は、
購入後に急激に利回りが低下する可能性があります。
それは、
新築時の家賃設定には、
「新築プレミアム」が上乗せしてあるのが一般的だからです。
たとえば、中古賃貸物件の１Ｒで相場家賃が
７０，０００万円であるとすると、
もし、ほぼ同条件の新築物件であれば、
そのエリアの需給状況にもよりますが、
新築プレミアムがのって、
家賃は７５，０００円以上で
客付けすることができる可能性があるのです。
この家賃設定は、
新築時にたった１回だけ可能なものです。
したがって、最初の入居者が退去して、
次の入居者募集の際には、
家賃が相場程度にガクッと下がってしまうのです。
ですから、あなたが築浅の不動産投資物件を購入された場合、
新築募集の時から入居されている方の割合が多いほど、
入居者の入れ替わりで、利回り低下が著しいものになります。
超築浅物件を購入する際には、
この利回り低下を想定して事業計画をたてなければ
後々行き詰ってしまいます。
どの程度の利回り低下になるかについては、
類似の設備条件をもった中古物件の相場家賃を
ネットの賃貸募集サイトなどで調べれば、
簡単に予想することができます。
築10年～築20年の中古不動産投資物件の家賃相場で見てみるとよいでしょう。
★具体的なケースで説明しましょう。
１Ｒ８戸の木造アパートで築２年の物件が
６６００万円で売りに出ていました。
現在満室で入居者はすべて新築時からのお客さんです。
家賃は６８，０００円です。利回りは表面で９．９％です。
ほぼ１０％の利回りということで購入しようと思いましたが
どうでしょうか。
この物件の類似条件の中古賃貸物件の家賃相場を調べてみると、
６０，０００万円ということが分かりました。
つまり、新築での募集ということで、
８，０００円高い賃料づけをしていた可能性があるのです。
もし、購入後数年の間にすべての入居者が入れ替わると、
下記の計算のように、
表面利回りは、８．７％に低下してしまうのです。
６０，０００円×８戸×１２か月＝５，７６０，０００円
５，７６０，０００円÷６６，０００，０００円×１００＝８．７％
ユメちゃん、いかがですか。
もし、超築浅のアパートやマンションの購入を検討する場合には、
新築プレミアムなしの相場家賃で想定利回りを
計算しなおしてみることが重要です。
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解説していただけると嬉しいです。
よろしくお願いいたします」
ユメちゃん、ありがとうございます。
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結論から言うと、
築５年くらいまでの築浅の不動産投資物件は、
購入後に急激に利回りが低下する可能性があります。
それは、
新築時の家賃設定には、
「新築プレミアム」が上乗せしてあるのが一般的だからです。
たとえば、中古賃貸物件の１Ｒで相場家賃が
７０，０００万円であるとすると、
もし、ほぼ同条件の新築物件であれば、
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家賃は７５，０００円以上で
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したがって、最初の入居者が退去して、
次の入居者募集の際には、
家賃が相場程度にガクッと下がってしまうのです。
ですから、あなたが築浅の不動産投資物件を購入された場合、
新築募集の時から入居されている方の割合が多いほど、
入居者の入れ替わりで、利回り低下が著しいものになります。
超築浅物件を購入する際には、
この利回り低下を想定して事業計画をたてなければ
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ほぼ１０％の利回りということで購入しようと思いましたが
どうでしょうか。
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つまり、新築での募集ということで、
８，０００円高い賃料づけをしていた可能性があるのです。
もし、購入後数年の間にすべての入居者が入れ替わると、
下記の計算のように、
表面利回りは、８．７％に低下してしまうのです。
６０，０００円×８戸×１２か月＝５，７６０，０００円
５，７６０，０００円÷６６，０００，０００円×１００＝８．７％
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