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2016年05月11日 [物件入手]
≪不動産投資≫学生物件、学校に近いなりのリスクもある
■あなたの物件が「○○○場」になっているかも！
本日は、
「学生物件、学校に近いなりのリスクもある！」
というテーマでお話ししたいと思います。
賃貸経営をするにあたって、
お客さんのターゲットがはっきりしているということは
とても大切なことです。
誰が借りてくれるのかよくわからないまま、
不動産投資物件を購入してみたけど、
結局借りてくれるお客さんがいなかったでは
しゃれになりません。
ある特定の大学の学生をターゲットにできる不動産投資物件というのは、
お客さんが明確な分、賃貸経営としては有利です。
もちろん、それだからこそ供給過剰になっているエリアもあります。
ターゲットが明確な分、
誰でもその学生を対象にアパート・マンション経営を考えるので、
需給関係が崩れやすいとは言えます。
また、大学の経営自体がうまくいかず、
経営破たんなんてことも珍しいことではありません。
でも、私は、このようなリスクを抱えていたとしても
学生をターゲットとする不動産投資を否定はしません。
〝大学町〟といわれる地域でアパート・マンション経営をする際には、
事前に、需給リスクや学校の破たんリスクなどを
しっかりチェックすればいいだけのことです。
お客さんのターゲットがはっきりしているのですから、
お客さんに選ばれる要素が何かを意識して
賃貸経営を行えばいいので、
むしろ、戦いやすいと言えます。
ただし、大学近隣の物件を購入される不動産投資家の方は、
若干注意が必要です。
それは、
自宅外通学生の「通学圏」の大きさが
大学によって、全く異なるからです。
東京や大阪などの大都市圏にある有名マンモス大学では、
アパートやマンションを借りるにしても、
地方から初めて出てくる新入学生の場合でも、
電車を利用して１５～３０分くらいの通学はＯＫです。
まあ、東京都内など都市部では、
学校がたくさんあるので、
特定の１校ではなく、近隣のいくつかの大学から、
お客さんを集めることもできます。
これに対して、
郊外や地方の場合は、
学校の数が限られます。
しかも、
ターゲットが小規模な大学の場合は、
賃貸マーケット上の明確な通学圏があります。
これをしっかりマークしておく必要があります。
関東地方の郊外にある学生規模２０００人前後の
某小規模大学の例をお話しします。
自宅通学以外の学生はその半数以上が
徒歩１０分圏内のアパートやマンションを選択しています。
そうなると、自転車で１０分とか、
たとえ、お隣の駅にある物件でも選択肢からはずされてしまうのです。
大学生をターゲットにした不動産投資物件を購入する場合には、
大学の学生課（生協が物件紹介を行う場合は生協）などで、
通学圏調査を十分にしておくことです。
今までのお話をお聞きになった方の中には、
「それなら、大学の目の前にある不動産投資物件が売りに出たら
すぐに買うという判断をすればいいんじゃないか」と
感じた方もいると思います。
しかし、そう簡単ではないところが賃貸経営の奥深いところです。
実は、運用上、難しい問題があるのです。
売買を扱う不動産業者は、このような物件が出た場合、
「大学のすぐ目の前、こんな有利な不動産投資物件は、まずでないですよ」
なんて煽ることが多いと思います。
でも、近いからこそ発生するリスクがあるのです。
あまり言われないことですが、
一言で言えば、
大学の超近隣物件には
「学生のたまり場リスク」があるのです。
たまり場になってしまうと、
夜になると、部屋での酒盛り、
大声で叫ぶなどの近隣住戸を巻き込んだ騒音問題が絶えません。
また、
いつの間にか仲間が住みつき、
１Ｒや１Ｋの部屋で、２、３人が常時生活している
なんてことが起きやすいのです。
特に遠隔地に大家さんが住んでいる場合には、
頻繁にチェックができないので、
問題が大きくなってから対応に追われることになりかねません。
大学近隣の不動産投資物件はこの辺の判断が難しいところです。
賃貸運用する場合のベストな距離感を
ご自身でジャッジしてください。
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お客さんが明確な分、賃貸経営としては有利です。
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ターゲットが明確な分、
誰でもその学生を対象にアパート・マンション経営を考えるので、
需給関係が崩れやすいとは言えます。
また、大学の経営自体がうまくいかず、
経営破たんなんてことも珍しいことではありません。
でも、私は、このようなリスクを抱えていたとしても
学生をターゲットとする不動産投資を否定はしません。
〝大学町〟といわれる地域でアパート・マンション経営をする際には、
事前に、需給リスクや学校の破たんリスクなどを
しっかりチェックすればいいだけのことです。
お客さんのターゲットがはっきりしているのですから、
お客さんに選ばれる要素が何かを意識して
賃貸経営を行えばいいので、
むしろ、戦いやすいと言えます。
ただし、大学近隣の物件を購入される不動産投資家の方は、
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自宅外通学生の「通学圏」の大きさが
大学によって、全く異なるからです。
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今までのお話をお聞きになった方の中には、
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あまり言われないことですが、
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たまり場になってしまうと、
夜になると、部屋での酒盛り、
大声で叫ぶなどの近隣住戸を巻き込んだ騒音問題が絶えません。
また、
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なんてことが起きやすいのです。
特に遠隔地に大家さんが住んでいる場合には、
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