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2017年05月15日 [不動産業界の問題点]
«不動産投資»悪しき慣習で大損させられるな！
■不動産の売却で恰好の餌食に
～「囲い込む」「干す」「値こなし」
アパートやマンションといった賃貸物件に限りませんが、不動産物件の売却を考えるとき、あなたはどうしますか。多くの方は、いくつかの不動産売買の仲介会社に相談して、価格査定をしてもらうのではないでしょうか。今の時代、インターネットで一括査定を依頼することも可能です。
ここで、不動産業界の悪しき慣習の餌食となってしまうことがあります。多くの売り手は、一番高い査定額を出してくれた不動産業者と「専任媒介契約」で売買の仲介をお願いすることになるでしょう。専任媒介契約とは、その不動産業者以外に売却を依頼しない契約の形式です。
専任業者は、レインズという業者のネットワークへの登録をしなければなりません。この登録によって、日本中の不動産業者がこの売買情報を目にすることができるようになります。形のうえでは、レインズに掲載された不動産物件の買い手は、どの業者が探してきてもいいのですが、実際には、ここで大きな落とし穴が待っています。
専任媒介契約で売却の仲介依頼を受けた業者は、その物件の「囲い込み」を行って、他の業者が入り込むのを邪魔するのです。他の業者を排除し、自分で買い手も見つけることで、売り手と買い手の両者から仲介手数料を得ることに挑むのです。
では、実際にどのように行われるかご存知でしょうか。
他の不動産業者が買い手を探してきて、その専任業者に連絡をしても、「今、商談中です」と言って拒絶してしまうのです。売り手にとっても、せっかくの売却のチャンスなのに、自分の知らないところで、オファーがつぶされてしまい、たまったものではありません。
不動産業者は、もっと酷いことも行っています。
その専任契約をしている業者のところに、直に、「購入したい」と問い合わせをしてくるお客さんがいても、わざと断ってしまうこともあるのです。
わざと購入者が現れないようにしているのです。不動産業界で、これらの行動を「干す」と呼んでいます。
干されてしまうと、当然、売り手は焦ってきます。問い合わせすらないと感じるから無理もないでしょう。専任業者は、タイミングを見計らって、「悪事」の仕上げに取り掛かります。
「不動産マーケットが悪化しています。今、設定している売買価格では正直難しいです。□□□万円なら買ってもいい、という業者がいるのですが…」と持ち掛けるのです。その業者が買ってもいいという金額は、2割～3割も安いのが普通です。これが「値こなし」です。
この業者というのは、専任業者と関係のある業者です。
これで話がまとまれば、ここで専任業者には、両方から仲介手数料が入ることになります。安く物件を買えた業者からキックバックがあるかもしれません。
まだ終わりません。
買い入れた業者は、今度は2割以上の利益を乗せて、一般に販売をします。そこで元の専任業者が頑張って買い手を見つければ、また、その業者に仲介手数料が入る仕組みです。
こんな「罠」にやられた元々の売り手は本当に目も当てられません。売り手が知らないところで大損をさせられることになるのです。一部の悪徳不動産業者がやっている手法と思いたいところですが、かなり不動産業界では行われている手口です。残念ながら、大手不動産業者でも例外ではありません。
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