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2017年10月10日 [物件調査]
≪不動産投資≫公園に隣接するアパートや賃貸マンション
■「公園近くのアパートだから人気がある」と早合点すると失敗する！
不動産投資物件を探している方の中には、緑あふれる公園に隣接したアパートやマンションなどの賃貸物件に出合うことも多いのではないでしょうか。
不動産投資物件の売買を行う業者は、力を込めて「公園の近くは大きな強みですよ」と購入を勧めてくるでしょう。
多くの方が、物件を入手して賃貸経営をスタートしてからも、住環境がよさそうなイメージのある公園近くの物件なら、と大いに魅力を感じるかもしれません。
東京では、井の頭公園など有名な公園がいくつもありますが、一般的に、こういった公園の近くの不動産物件はとても人気があります。
緑が多いというのは、住環境として強みがあるのは間違いないのですが、意外にも、公園には落とし穴も多く隠れているので注意が必要なのです。
実際に、公園近くの不動産投資物件を入手した方から聞かれる声には、「なるほど」と思う悩ましいデメリットがあらわれています。
■緑あふれる理想的なイメージに反し
意外と多いデメリット
カラスが公園内のゴミをまき散らし、いつまでもゴミが散乱している状況が改善されなかったり、だれかがゴミを不法投棄して、ゴミ山ができている場合もあります。
公園内だけの問題にとどまっているならまだしも、暑い夏には、鼻を突くような悪臭が、隣接するアパートや賃貸マンションに漂ってくるケースもあるのです。
最近、いろいろと論争になっていますが、子供たちの騒ぎ声に悩まされることもあります。
犬を放し飼いにしている飼い主の存在が問題になっている公園もあります。
もしも犬が誰かに噛みついて大けがをさせたなどというニュースが報道されたら、悪いうわさが広がり、賃貸の客付けにも影響が出てきます。
公園の前には、常に違法駐車の列ができているケースも。周辺道路を巻き込んで渋滞になったり、交通事故の原因にもなっています。
また、あまり知られていませんが、公園近くのアパートやマンションのベランダは、夏の終わりごろになると、セミの死骸でいっぱいになり、その処理に頭を悩まされている入居者もいます。
昼間だけではありません。
夜の公園はすっかり素顔をかえていることも多く、実は曲くせ者です。
夜遅く寝静まったころに、暴走族が集結し、バイクの轟音をまき散らしたり、ロケット花火や爆竹などを鳴らすなどの騒音被害もあります。
また、若いカップルのたまり場になっている公園もあります。
また、お目当ての不動産投資物件の入居者が、最寄り駅からの帰宅途中に公園内や公園の周囲を通る場合に、街灯が少なく道が暗い場合は、強みどころか、大きなマイナスを抱えた賃貸物件になってしまいます。
痴漢や不審者の出没が後を絶たない公園は最悪です。
特に、女性をターゲットにした賃貸物件として運用する場合には、空室率が大きく上昇してしまうでしょう。
まあ、公園にもいろいろあって、このような問題は全く抱えていないところももちろんあります。
ある程度規模の大きな公園の場合には、園内に管理事務所があるかないかが、問題処理にも関係しています。
管理事務所があって、適切に処理体制が整っている公園ならば、問題は比較的に少ないでしょう。
いずれにせよ、不動産投資物件の入手に当たっては、アパートや賃貸マンションのその物件自体の調査だけでなく、周辺環境の調査もしっかりと行うことが重要です。
物件の近くに公園がある場合には、「公園があるから住環境がいい」と早合点せず、近隣で十分にヒアリング調査を行ってほしいと思います。
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まあ、公園にもいろいろあって、このような問題は全く抱えていないところももちろんあります。
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