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2014年02月09日 [物件入手]
≪不動産投資≫事業性判断のための簡易シミュレーション
さて、今日は、物件購入を検討する際の
事業性簡易シミュレーションについてのお話です。
物件を購入される方は、
必ず事業判断するためのシミュレーションをされていると思います。
絶対的な正解や、やり方についてこれが正しいというものが
決まっているわけではありませんが、
私がどうやっているかをご紹介したいと思います。
簡易シミュレーションということで、
単年度での試算方法についてお話させていただきます。
これなら、５分で計算ができるとても簡単な方法です。
（実際には購入検討の最終段階までに、詳細なシミュレーションが必要になります）
私の場合、収入と支出を下記のようにして試算しています。
まず、収入についてです。
年間の家賃収入は、満室時の想定賃料収入の８０％として想定しています。
（つまり、空室率を２０％ととして計算しています）
一方、支出については、
年間支出としてのさまざまな経費を
満室時賃料収入の２０％として想定しています。
また、年間支出には、融資の元利返済金もありますね。
元利均等方式で、融資金利を４〜６％に想定し、
年間の融資返済金を支出に計上して試算しています。
荒っぽいですが、この想定で、年間収入−年間支出で、
どれくらいキャッシュが残るかを試算し、第一関門としています。
たとえば、
１億円の売買価格で、表面利回りは１０％の物件があるとします。
２％の金利で８０００万円の融資（元利均等、２０〜２５年返済）が
受けられるとしたら、どんな試算ができるでしょうか。
■満室時収入 １０００万円
■年間収入を満室時収入の80％として ８００万円
--------------------------------------------------------------------------
■経費（＝満室時収入の２０％として計算） ２００万円
■毎年の元利金返済額（元利均等４％、２５年返済の場合） ５０７万円
--------------------------------------------------------------------------
★収入 ８００万円 ★ 支出 ７０７万円
シミュレーションをする際には、
実際に受けられる融資金利＋２％を目安に
余裕をもって計算するといいでしょう。
収入−支出＝９３万円（１年あたり）
税引き前ですが、キャッシュフローは一応、黒字になります。
この収益額が投資に対して満足のいくものであるかどうか、
皆さんが判断すればいいのです。
なお、売買価格が１億円ですと、
その他に諸経費として８００万円（売買価格の約８％）ほど必要になるでしょう。
ですので、この場合には、３０００万円弱の自己資金が必要になります。
私の場合、簡易シミュレーションで、
キャッシュフローがマイナスになれば、
その段階で、その物件を購入対象からはずしています。
なお、融資を受けた際の元利金返済の額がどうなるかを計算するのに、
金融電卓があると便利でしょう。
家電量販店などで、数千円で売っています。
★★ トップページはこちら
事業性簡易シミュレーションについてのお話です。
物件を購入される方は、
必ず事業判断するためのシミュレーションをされていると思います。
絶対的な正解や、やり方についてこれが正しいというものが
決まっているわけではありませんが、
私がどうやっているかをご紹介したいと思います。
簡易シミュレーションということで、
単年度での試算方法についてお話させていただきます。
これなら、５分で計算ができるとても簡単な方法です。
（実際には購入検討の最終段階までに、詳細なシミュレーションが必要になります）
私の場合、収入と支出を下記のようにして試算しています。
まず、収入についてです。
年間の家賃収入は、満室時の想定賃料収入の８０％として想定しています。
（つまり、空室率を２０％ととして計算しています）
一方、支出については、
年間支出としてのさまざまな経費を
満室時賃料収入の２０％として想定しています。
また、年間支出には、融資の元利返済金もありますね。
元利均等方式で、融資金利を４〜６％に想定し、
年間の融資返済金を支出に計上して試算しています。
荒っぽいですが、この想定で、年間収入−年間支出で、
どれくらいキャッシュが残るかを試算し、第一関門としています。
たとえば、
１億円の売買価格で、表面利回りは１０％の物件があるとします。
２％の金利で８０００万円の融資（元利均等、２０〜２５年返済）が
受けられるとしたら、どんな試算ができるでしょうか。
■満室時収入 １０００万円
■年間収入を満室時収入の80％として ８００万円
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■経費（＝満室時収入の２０％として計算） ２００万円
■毎年の元利金返済額（元利均等４％、２５年返済の場合） ５０７万円
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★収入 ８００万円 ★ 支出 ７０７万円
シミュレーションをする際には、
実際に受けられる融資金利＋２％を目安に
余裕をもって計算するといいでしょう。
収入−支出＝９３万円（１年あたり）
税引き前ですが、キャッシュフローは一応、黒字になります。
この収益額が投資に対して満足のいくものであるかどうか、
皆さんが判断すればいいのです。
なお、売買価格が１億円ですと、
その他に諸経費として８００万円（売買価格の約８％）ほど必要になるでしょう。
ですので、この場合には、３０００万円弱の自己資金が必要になります。
私の場合、簡易シミュレーションで、
キャッシュフローがマイナスになれば、
その段階で、その物件を購入対象からはずしています。
なお、融資を受けた際の元利金返済の額がどうなるかを計算するのに、
金融電卓があると便利でしょう。
家電量販店などで、数千円で売っています。
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