雨宮憲之の戦略大家養成ブログ | オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート！＜講演・セミナー・空室対策コンサルティング・大家塾＞

さて、今日は、傾斜地にある物件に潜んでいる、

とんでもないリスクについてのお話です。

アパートやマンションといった収益物件も平地に立っているとは
限りません。

傾斜地にある物件も数多くあります。

そうそう、あらかじめ断っておきますが、
今日のお話は、物件が立っている場合だけの話ではなく、
宅地だけのケース、つまり、更地の場合にも関係のある話ですので、
アパートやマンションを建てるための用地取得の際に、
本当に気を付けてもらいたいと思います。

むしろ、アパートを建てる目的で購入した
傾斜地の土地に潜んでいるリスクととらえた方がいいかもしれません。

何がそんなに恐ろしいリスクになる可能性があるかというと、

それは、擁壁（ようへき）の存在です。

傾斜地に宅地がある場合には、
その区画を取り囲む、
石積みやブロックの擁壁があることが多いと思います。

この擁壁こそがくせ者なので、
事前に専門家のアドバイスを聞きながら、
細心のチェックをする必要があります。

擁壁の高さと作られた年代いかんでは、
愕然とするような改修工事費用がかかる場合があるのです。

高さが２ｍを超える擁壁を作る場合には、
建築主事の建築確認を受けなければなりません。

そして、既存の擁壁が古いものだと、
２ｍ以上のものでも建築確認を受けていないことが多いです。

古いものという表現は曖昧ですが、
以前、昭和４０年代だと大体アウトだろうと聞いたことがあります。

それなら、それ以降なら大丈夫なのか、と言われると
ケースバイケースで、大丈夫とは言い切れません。

ですので、

傾斜地に安めにアパート用地を入手し、
さあ、建築をしようかというときに、
既にある擁壁をそのまま使用できない場合があるのです。

そのような場合、まず、擁壁の作り直しということになるのですが、
この費用がバカにならない金額になります。

最低でも、２００万円〜３００万円、
広さや状態によっては、１０００万円近くかかる場合があります。

多少、傾斜地だからということで、割安に土地が入手できたとしても、
こんなに多額の工事費用がかかったのでは意味がありません。

私の場合、そういった専門的な判断はできませんので、
傾斜地で、擁壁がひっかかりそうな案件には手を出さないようにしています。

傾斜地で擁壁のある物件を入手しようという場合には、
細心の注意を払っていただきたいと思います。

売買の仲介会社もあまり信用し過ぎない方が賢明だと思います。

悪意のある仲介会社の場合、

重要事項説明書の備考欄に小さな文字で、
「擁壁の改修工事費用が生じる場合があります」とだけ
書いている場合もあります。

そんなこと書いてあったって、素人には分かるはずがありません。
一種の「責任逃れ」だと思います。

傾斜地にある土地の場合、
擁壁の写真をとって、
その市町村の建築指導課でまず相談をされることをお勧めします。



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