雨宮憲之の戦略大家養成ブログ | オーナー・インテリジェンスの雨宮憲之が、不動産投資・賃貸経営をサポート！＜講演・セミナー・空室対策コンサルティング・大家塾＞

さて、今日は、用途地域の境目で起こるリスクを回避する
というテーマです。

用途地域とは、市街化区域内で定められるもので、
「この地域はこういう用途（目的）のための地域にしますよ」というものです。

そして、建築物などの利用の用途を制限しています。

用途地域は、１２種類あって、
建築基準法では、この用途地域に応じて、
建築できる建物と、建築できない建物を具体的に定めています。

不動産投資をしようとして、アパートやマンションといった収益物件を買う場合、
その物件の販売チラシをご覧になると思いますが、

その中に、
用途地域が、「第一種低層住居専用地域」とか、
「第一種中高層住居専用地域」とか、表記されています。

たとえば、

「第一種低層住居専用地域」であれば、
その物件の立つエリアは、
「低層住宅に関る良好な住居環境を保護するため定める地域」
ということになります。

「第一種中高層住居専用地域」であれば、
「中高層住宅に関る良好な住居環境を保護するため定める地域」です。

これらの地域では、
良好な住環境を阻害するような建築物は建てることができないよう
厳しく制限されています。

実際のところ、私の感覚では、
用途地域が何であるか、
しっかりチェックしている方は、残念ながら少ないように思いますが、

住環境を重視したい不動産投資家の方は、
用途地域をしっかりとチェックすることが重要です。

でも、ちょっと待ってください

用途地域のチェックが重要であるとは書きましたが、

実は、物件チラシで見たり、
不動産業者から用途地域を聞くだけでは不十分なのです。

それすら行っていない方がほとんどなのですが、
その用途地域を見たり、聞いたりしただけでは、
思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

それは、どうしてか。

ターゲットの物件が、
別の用途地域との境目にある可能性があるからです。

お目当ての物件が、「中高層住居専用地域」に立地していたから、
環境がいいだろうと勝手に思っていたら、
実は、お隣の区画から、
用途地域が「商業地域」だった、なんていうことがあるのです。

商業地域がダメだといっているのではありません。

ただ、意図していないような環境が
自分の物件のまわりに将来的に発生する可能性があることを
承知していないといけないということです。

たとえば、商業地域であれば、
パチンコ店、マージャン店、個室付き特殊浴場（俗にいうソープランド）、
風俗営業店等が建築できます。

現在、物件の周囲が静かな住宅街になっていても、
ある日突然、あなたが買った物件の隣に、
ネオンギラギラのソープランドがオープンするかもしれません。

単身者向け物件なら、影響は小さくできるかもしれませんが、
ファミリー向け物件の隣にこのような店舗ができては、
稼働率が悪くなるのは明らかです。

では、このようなことを防ぐにはどうすればいいか。

必ず、都市計画図で、用途地域を確かめることです。

都市計画図では、
用途地域が色分けされてエリア表示されているので、
一目で物件が、どの用途地域のどこにあるかが分かるのです。

この都市計画図で確認すれば、
ターゲットの物件が用途地域の境目にある場合にも
バッチリ把握できます。

これは、不動産投資にとって、必須の作業です。

今日は、既に立っている中古物件の購入を例にして説明しましたが、
もちろん、アパートやマンションを建設するための
土地を購入する場合にも、同じような確認作業は大切となります。

大きな都市であれば、
この都市計画図をネットで見ることができるように整備されていますし、
小さな市町村の場合、役所の担当部署で、
都市計画図を購入することができます。

役所の担当課で閲覧もできますので、
物件調査の際に、役所で確認するというのもありです。

この都市計画図で用途地域を確認している方は、
きわめて少ないですが、
大変重要だということが分かっていただけたと思います。

後の賃貸経営のリスクを減らすためにも、
この用途地域の確認を十分に行ってください。



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