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2014年06月19日 [物件企画]
≪賃貸経営≫ハウスメーカーの作る事業計画書に騙されるな！
このブログをお読みいただいているハウスメーカーの方がいたら、
タイトル読んで怒らないでください。
すべてのハウスメーカーが必ずそうだとはいいません。
ただ、問題のある事業計画書を施主さんに提示することが、
きわめて多いのも事実です。
ハウスメーカーの営業マンは、
入れ代わり立ち代わり、地主さんのところを訪れては、
相続税対策を材料に、あちらこちらで賃貸経営を勧めています。
また、現在、築古物件を所有しているオーナーさんにコンタクトをとっては、
やはり建て替えを目当てに、
物件建設について激烈な勧誘合戦を展開しています。
問題は、彼らが提案書として持ってくる事業計画書の酷さです。
残念ながら、賃貸経営に疎い地主さんや大家さんは、
ビジュアルのきれいな事業計画書をみて、
プロの作る経営予測だからと、疑うこともなく、受け入れてしまう
ケースが多いのです。
後で、泣きをみないためにも、十分精査をするべきです。
結論から言わせてもらえば、
ハウスメーカーの作る〝事業計画書〟は、
アパート建築の受注を受けるためのプレゼン資料に過ぎません。
もう一度言います。
あれは、事業計画書ではなく、自分が受注を受けるためのプレゼン資料です。
そもそも、彼らは、賃貸住宅という箱ものを建てることで、利益を上げているのです。
建築後、施主が20年、30年と賃貸経営を行っていくことには興味はありません。
私はよく、地主さんたちからセカンドオピニオンを求められて、
その類の賃貸経営事業計画書をチェックすることがあるのですが、
こんなに儲かるのなら、大家さんは誰も苦しまないわ、と
思わず突っ込みたくなるものばかりです。
それらの事業計画書とされているものは、
地主さんや大家さんの賃貸経営が上手くいくかどうか、
事業性の点からアドバイスするなんてものではなく、
投資意欲を掻き立てることを目的として作られたものなのです。
このような事業計画書に共通していることも多いです。
入居率は１００％、家賃は相場よりかなり高く想定。
賃料は30年間ずっと同じか、
酷い場合には、年を追うごとに上昇している設定すらあります。
そんなことあり得ませんよね。
また、修繕費が過小に想定されていたり、
礼金や更新料を数カ月分とる計算になっていたりして、
キャッシュフローはビックリするようなプラスの数字になっています。
これでもかというほどに、儲かる数字が出るように操作されているのです。
皆さんは、新築で企画する場合、
中古物件をオーナーチェンジで購入する場合を問わず、
必ずご自身で事業計画書を作成してください。
その際には、悪徳な一部のハウスメーカーが作るような事業計画書は、反面教師になります。
自分で作るのは難しいと感じられる方もいらっしゃるかもしれませんが、
あまり難しく考えないで大丈夫です。
そもそも、自分で事業計画を立てられないような不動産投資は上手くいくわけがありません。
基本は、いくら収入が得られて、いくら支出が必要なのか。
将来にわたってそれらがどのように変化していく見込みなのか。
それらを数字にしていけばいいのです。
事業計画書を作成する際の注意ポイントを書いておきます。
ハウスメーカーが作る事業計画書は、
これらポイントの数字を甘くすることで魅力的に見せていますので、
もし、提案を受けたら、これから説明するポイントを
厳しく査定し直すだけでも、現実に沿った不動産賃貸事業の計画書に作り変えることができます。
①家賃設定が適正であるか。
近隣相場との比較で適正かどうかを見極める。
設備や利便性などの点からみて、競争力のある家賃であるかチェックする。
②入居率は妥当か。
近隣物件と比較して、入居率の設定が適正かどうか。
今後、同じような入居率が維持できるのか、調整が必要なのか。
私の場合、９９％の入居率を見込めそうな好条件の物件でも、
８０％の入居率で計算しています。
③敷金や礼金、更新料は収入として想定しない方が安全。
ハウスメーカーが作る計画書では、目いっぱい高く収入を見込んでおり、
これから一層厳しくなる賃貸経営の実態を想定していない例を真似てはいけない。
④支出は余裕を持たせて予想計上する。
管理委託手数料、修繕費、保険料、固定資産税・都市計画税、融資金返済額など、
十分に計上することが大切。
さきほどの業者さんの作る〝事業計画書〟を間違っても、
銀行融資を受ける際に、自信をもって提出しないでください。
「なんて、読みの甘い人だろう」と
銀行の担当者に思われるのがオチですからね。
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すべてのハウスメーカーが必ずそうだとはいいません。
ただ、問題のある事業計画書を施主さんに提示することが、
きわめて多いのも事実です。
ハウスメーカーの営業マンは、
入れ代わり立ち代わり、地主さんのところを訪れては、
相続税対策を材料に、あちらこちらで賃貸経営を勧めています。
また、現在、築古物件を所有しているオーナーさんにコンタクトをとっては、
やはり建て替えを目当てに、
物件建設について激烈な勧誘合戦を展開しています。
問題は、彼らが提案書として持ってくる事業計画書の酷さです。
残念ながら、賃貸経営に疎い地主さんや大家さんは、
ビジュアルのきれいな事業計画書をみて、
プロの作る経営予測だからと、疑うこともなく、受け入れてしまう
ケースが多いのです。
後で、泣きをみないためにも、十分精査をするべきです。
結論から言わせてもらえば、
ハウスメーカーの作る〝事業計画書〟は、
アパート建築の受注を受けるためのプレゼン資料に過ぎません。
もう一度言います。
あれは、事業計画書ではなく、自分が受注を受けるためのプレゼン資料です。
そもそも、彼らは、賃貸住宅という箱ものを建てることで、利益を上げているのです。
建築後、施主が20年、30年と賃貸経営を行っていくことには興味はありません。
私はよく、地主さんたちからセカンドオピニオンを求められて、
その類の賃貸経営事業計画書をチェックすることがあるのですが、
こんなに儲かるのなら、大家さんは誰も苦しまないわ、と
思わず突っ込みたくなるものばかりです。
それらの事業計画書とされているものは、
地主さんや大家さんの賃貸経営が上手くいくかどうか、
事業性の点からアドバイスするなんてものではなく、
投資意欲を掻き立てることを目的として作られたものなのです。
このような事業計画書に共通していることも多いです。
入居率は１００％、家賃は相場よりかなり高く想定。
賃料は30年間ずっと同じか、
酷い場合には、年を追うごとに上昇している設定すらあります。
そんなことあり得ませんよね。
また、修繕費が過小に想定されていたり、
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キャッシュフローはビックリするようなプラスの数字になっています。
これでもかというほどに、儲かる数字が出るように操作されているのです。
皆さんは、新築で企画する場合、
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必ずご自身で事業計画書を作成してください。
その際には、悪徳な一部のハウスメーカーが作るような事業計画書は、反面教師になります。
自分で作るのは難しいと感じられる方もいらっしゃるかもしれませんが、
あまり難しく考えないで大丈夫です。
そもそも、自分で事業計画を立てられないような不動産投資は上手くいくわけがありません。
基本は、いくら収入が得られて、いくら支出が必要なのか。
将来にわたってそれらがどのように変化していく見込みなのか。
それらを数字にしていけばいいのです。
事業計画書を作成する際の注意ポイントを書いておきます。
ハウスメーカーが作る事業計画書は、
これらポイントの数字を甘くすることで魅力的に見せていますので、
もし、提案を受けたら、これから説明するポイントを
厳しく査定し直すだけでも、現実に沿った不動産賃貸事業の計画書に作り変えることができます。
①家賃設定が適正であるか。
近隣相場との比較で適正かどうかを見極める。
設備や利便性などの点からみて、競争力のある家賃であるかチェックする。
②入居率は妥当か。
近隣物件と比較して、入居率の設定が適正かどうか。
今後、同じような入居率が維持できるのか、調整が必要なのか。
私の場合、９９％の入居率を見込めそうな好条件の物件でも、
８０％の入居率で計算しています。
③敷金や礼金、更新料は収入として想定しない方が安全。
ハウスメーカーが作る計画書では、目いっぱい高く収入を見込んでおり、
これから一層厳しくなる賃貸経営の実態を想定していない例を真似てはいけない。
④支出は余裕を持たせて予想計上する。
管理委託手数料、修繕費、保険料、固定資産税・都市計画税、融資金返済額など、
十分に計上することが大切。
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